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房地產住宅項目的定價體系.pdf

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上傳人：儒*** 編號：148097 2021-07-02 53頁 5.30MB

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1、房地產住宅項目定價體系房地產住宅項目定價體系寧曉峰 2020.5 構建一套完整的價格體系，可以通過排序排序、量化量化各種影響房價的因素，客觀、真實地給每一套房定價，讓價格充分體現每套房子的價值讓價格充分體現每套房子的價值，讓其 “物有所值”。目的愿景目的愿景項目的整體均價項目各樓棟的棟均價 “平面差”和“垂直差” 3 2 1 房地產項目住宅的定價體系的三個層級房地產項目住宅的定價體系的三個層級 1 1 2 2 3 3 第一層級項目整體的均價項目整體的均價在激烈的市場競爭中，在產品成本和消費者感受這兩個端點之間，找到利潤最大化、最適當的那個點。項目整體的均價為什么最難以確2、定？產品成本消費者感受房地產價格下限上限下限上限在確定項目均價之前，一定要明確公司的預期目標是什么，再依據不同的目標，采用不同的定價方法以實現快速銷售和高周轉為目標的，就運用需求導向法以實現預期固定投資回報率為目標的，就運用成本定價法以實現項目利潤最大化為目標的，就運用以實現項目利潤最大化為目標的，就運用市場比較法市場比較法常見的定價方法以本項目為圓心，半徑2km范圍內都是競品選擇的范圍。但是，項目定位越高端，越往豪宅靠，競品的選擇范圍越廣，有可能覆蓋全市范圍，有的頂級豪宅甚至可能覆蓋全國。競品選擇的兩個標準：產品類型相同：產品類型相同：高層vs高層，精裝vs精裝3、銷售期相同：銷售期相同：一般在半年以內如何選擇競品？市場比較法是不考慮開發成本的，與房地產成本沒有任何關系。因此，影響因素沒有一個是與成本有關的。考慮的完全是一個項目的市場因素和客戶的接受程度。四大方面：地段、配套、景觀、產品 16個影響因素四大方面：地段、配套、景觀、產品 16個影響因素項目均價的影響因素【地段】【地段】與市中心等距離的房子是不是都有相同的價格和升值空間？與市中心等距離的房子是不是都有相同的價格和升值空間？當然不是！項目的鄰里結構鄰里結構（有時也稱“片區形象”）也是快速判斷項目地段優劣的好方法！項目距市中心的距離+項目的鄰里結構項目距市中心的距離+項目的鄰里結構【配套】【配套】交通、學校、商業、醫療配套很齊全交通、學校、商業、醫療配套很齊全充分考慮不利因素！充分考慮不利因素！交通管制，家門口的道路是單行線或有限行

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