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1、長租公寓資產證券化長租公寓資產證券化商業(yè)模式的探討商業(yè)模式的探討 一、行業(yè)現(xiàn)狀 （一）長租公寓市場需求潛力大 據(jù)衛(wèi)計委和教育部數(shù)據(jù)顯示，2015 年中國流動人口 2.47 億，2016 年高校畢業(yè)生 765 萬，推算住房租賃市場 規(guī)模近萬億元。租房群體中，90 后占比超過 6 成，而傳 統(tǒng)“房東-租戶”的 C2C 租房模式已不能滿足其“私密的 居住空間和開放的社交平臺” 這一個性化需求。 另一方面， 我國可供出租房屋數(shù)量眾多， 但城市住房空置率普遍較高， 部分三四線城市甚至高達 26%，存在較為迫切的資產管理 需求。 供需兩端的結構性矛盾為長租公寓的發(fā)展提供了廣 闊空間。 （二）業(yè)態(tài)及市場參與2、者介紹 2012 年長租公寓開始受到資本關注，在 2014 年迎來 投資高潮并延續(xù)至今。2015 年來，國家出臺的系列鼓勵 住房租賃行業(yè)政策進一步助力行業(yè)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，截至 2016 年底獲投(股權融資)公寓企業(yè)共有 29 家，金額在幾 千萬元至億元不等。 長租公寓當前的業(yè)態(tài)主要分為集中式和分散式兩種， 其中分散式房源數(shù)量占據(jù)絕對多數(shù)，且主要位于一、二線 城市。集中式公寓以包租后轉租為主，分散式公寓正由以 包租轉租為主向托管模式過渡。 目前長租公寓市場參與者主要有四類， 即地產開發(fā)商、 專業(yè)公寓運營商、中介機構及酒店業(yè)集團。其中地產開發(fā) 商參與者包括萬科(泊寓)、龍湖(冠寓)等，其擁有成熟供 3、應鏈和工程家裝;專業(yè)公寓運營商參與者包括寓見、魔方 公寓、You+等，其專業(yè)公寓運營管理能力強，部分主體拓 展基礎居住功能至餐飲、創(chuàng)業(yè)空間提高業(yè)態(tài)附加值;中介 機構參與者包括鏈家(自如)、我愛我家(相寓)，自身擁有 房源優(yōu)勢并可通過線下門店進行流量導入， 在分散式長租 公寓領域里可降低運營成本;酒店業(yè)集團參與者包括如家 (逗號公寓)和布丁(漫果公寓)等，其具有運營管理優(yōu)勢， 但線下客戶導流成本較高。整體看，玩家紛紛進入長租公 寓市場，體現(xiàn)了資本對行業(yè)發(fā)展趨勢的看好，同時市場競 爭加劇對二房東模式下公寓企業(yè)拿房成本、 盈利時點的影 響值得關注。 長租公寓行業(yè)當前處于創(chuàng)業(yè)成長期， 公開市場財務透 明度有待提升，通過發(fā)行租金受益權 ABS 融資，有助于拓 展融資渠道、提升財務透明度及品牌知名度。從投資者角 度出發(fā)， 公寓租金收益權 ABS 信用資質考察建議從基礎資 產、主體信用、產品條款三個維度