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三線城市商業地產營銷策略方案.doc

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方案

上傳人：故事編號：149592 2021-07-06 7頁 41.14KB

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1、 1 三線城市商業地產營銷策略首先我們對各種形式的城市劃分標準進行一下梳理并統一確認一次：根據房地產行業在全國城市發展的狀況和公開的流行說法，通常我們把房地產行業的發軔地區和最發達的城市如北京、深圳、廣州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發達的省會城市如杭州、成都、沈陽、濟南等及一些沿海開放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習慣將地級市甚至一些落后省會城市如青海、呼和浩特等劃分為三線城市；毫無疑問縣級市和縣城就是我們所謂的四線城市了。三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一二線城市有著本質的區別，其營銷策略與推廣方式也大相徑庭，所以很多在一線城市有過輝煌業績的代理公司曾在2、三線城市栽過跟頭，最后煞羽而歸。我們智盟時代的幾個策劃人曾在省內各地做過些項目，也逐漸形成了自己的一些心得與體會，今日寫來與大家交流。目前，三、四線城市的開發特點和贏利模式突出表現在以下幾個方面： 1、做“名片”式住宅項目，制造小“富人區”。此類住宅項目的最大賣點就是做成全城頂尖的小區，創造一種全新的生活方式，將城里最有權和最有錢的金字塔人士一網打盡。價格通常能上沖 1520。眾多一、二線城市的開發商第一次到三、四線城市做項目，大都走上這條路子。 2、以商業為主要贏利點。一種表現是：幾乎所有的住宅小區都最大限度地增加商業面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商3、鋪賺。有得城市甚至出現“剝皮建筑” 的奇特現象即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業面積。第二種表現是：很多地方出現了大型商業項目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產權商鋪吸引了大量投資者。注意：三、四線城市中的頂級住宅小區、中心區商鋪兩種物業的利潤率甚至達到一、二線城市的水平，一個地、縣級市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米 1 萬元左右早已屢見不鮮。 3、規模制勝。15 萬的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規模一大，就能得到很多優惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當可觀了。在對此類城市的特點有了大致的了解后，我們對在這類城市操盤的理解如下。首先，每個城市都有自己的獨特性。城市發展情況、城市的經濟特點和媒介環境等不盡相同，必須深入進行市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區的樓市發展脈絡，深入理解樓市的發展處于哪一個階段，了解

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