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1、Part1 都會(huì)系前傳 城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展使得高端系產(chǎn)品和 客群有所變化，都會(huì)系隨之而來 城市發(fā)展|多中心化 “十三五”規(guī)劃指出，上海將大力推進(jìn)城市多中心化和扁平化發(fā)展，繼花木、徐家匯、五角場(chǎng)、真如板塊被列為城 市副中心，張江、大虹橋板塊與傳統(tǒng)中心城區(qū)一起組成了新的城市中心 臨港 松江 嘉定 五角場(chǎng) 徐家匯 真如 花木 翡翠系 國(guó)際系 都會(huì)系 張江 大虹橋 外環(huán)線 翡翠系：位于城市核心區(qū)域及稀缺資源地段 都會(huì)系：位于城市中心非核心、非稀缺地段 國(guó)際系：位于郊區(qū)核心位置 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)退二進(jìn)三，制造業(yè)外遷，產(chǎn)業(yè)工人規(guī)模減少，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)人口下降 城市發(fā)展|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 新規(guī)劃出的幾個(gè)城市副中心缺少的是高端產(chǎn)業(yè)2、，而不是低層次的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。非核心功能產(chǎn)業(yè)會(huì)被疏解到上 海周邊地區(qū)、周邊省市，甚至更遠(yuǎn)的其他地區(qū)。 未來五年，上海基礎(chǔ)人口將出現(xiàn)回城改善潮，75后人群經(jīng)過資產(chǎn)積累，不斷置換郊區(qū)物業(yè)，有改善至城市中心城 區(qū)但非核心資源和絕版資源的地塊的置換需求。 外來新增人口也將隨著入滬門檻的提高具有高職高收入的特點(diǎn)，改善性居住需求將成為未來五年的主流方向。 作為上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要指標(biāo)，上海的第三產(chǎn)業(yè)增加 值占GDP比重連續(xù)數(shù)年持續(xù)攀升。 在“十三五”規(guī)劃綱要中，上海提出的目標(biāo)是，到2020年 服務(wù)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重達(dá)到70%左右，制 造業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重力爭(zhēng)保持在25%左右。 數(shù)據(jù)：統(tǒng)3、計(jì)年鑒 城市發(fā)展|人口現(xiàn)狀 上海進(jìn)入小型化家庭時(shí)代，且戶均人口有減少趨勢(shì) 戶均人口數(shù) 3.0 3.1 3.4 4.0 4.2 3.0 2.72.7 2.8 3.1 3.7 2.7 2010 2013 1990 2000 1982 2014 上海 全國(guó) 結(jié)構(gòu)類型 占比 1-2人戶（一代） 53.88% 3-4人戶（兩代） 39.77% 5人戶以上（三代） 6.35% 家庭戶結(jié)構(gòu) 上海1-2人戶的微型家庭占比過半，青年、成年家庭核心化 戶均人口數(shù)降低，家庭小型化以及青年、成年家庭的核心化，顯示著購(gòu)房客戶以及需求的變化 數(shù)據(jù)：六普數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)年鑒 40% 47% 54% 13% 180以上 60% 90平米以下 87% 46% 90-140 140-180 53% 上海15年一手/二手戶型成交分布 22% 26% 32% 30% 30% 5-7萬(wàn) 7萬(wàn)/ 3-5萬(wàn)/ 17% 15% 3萬(wàn)/ 6.2