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1、 戰(zhàn)略管理部 地產(chǎn)輕資產(chǎn)研究 長租公寓專題 戰(zhàn)略管理部 目錄 一、 專題前瞻 . 3 二、 長租公寓行業(yè)市場背景 . 5 三、 長租公寓行業(yè)市場現(xiàn)狀 . 7 四、 長租公寓市場格局 . 8 (一) 分散式公寓層級分化. 8 (二) 集中式公寓成規(guī)模 . 9 五、 長租公寓經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素 . 10 (一) 管理體系和 IT 系統(tǒng)支持 . 10 (二) 產(chǎn)品研發(fā) . 10 (三) 持續(xù)融資能力：以滿足公寓業(yè)務(wù)規(guī)模化所需的大量資金投入 . 10 (四) 批量拿房資源：上萬間規(guī)模的突破需要批量資源. 11 六、 長租公寓項目管理決策指標(biāo) . 12 (一) 項目決策管理指標(biāo)：公寓項目經(jīng)濟(jì)模型 . 12、2 (二) 單房經(jīng)濟(jì)模型可用來進(jìn)行項目間的橫向比較 . 12 (三) 敏感性分析結(jié)果：公寓業(yè)務(wù)的盈利或虧損高度依賴運營 . 13 七、 長租公寓業(yè)務(wù)管理關(guān)鍵指標(biāo)及行業(yè)經(jīng)驗 . 14 (一) 拓展及房源租約管理. 14 (二) 裝修改造及供應(yīng)鏈管理 . 15 (三) 銷售出租及租后服務(wù). 16 (四) 長租公寓中后臺管理行業(yè)經(jīng)驗 . 17 八、 長租公寓市場前景 . 18 戰(zhàn)略管理部 乾立基金長租公寓專題研究 乾立基金長租公寓專題研究 2016 年 9 月 一、 專題前瞻 1. 地產(chǎn)輕資產(chǎn)分類 1) 地產(chǎn)基金模式的價值增長點在于市場價值的發(fā)現(xiàn)和挖掘， 比如發(fā)現(xiàn)區(qū)域增值潛力， 或者業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變可能， 3、有可能從一種低效使用狀態(tài)提升至高價值狀態(tài)； 2) 代開代建模式的價值增長點在于建設(shè)成本的節(jié)約和品牌附加值，比如可以通過規(guī)范流程的管理提高效 率，通過集中采購以降低采購成本，通過品牌影響力來獲得定價權(quán)等； 3) 資產(chǎn)管理模式的價值增長點在于市場和客戶的 精準(zhǔn)把握，可以通過精確的商戶及空間調(diào)整來維持持 續(xù)的商業(yè)活力，進(jìn)而保證資產(chǎn)持續(xù)的價值增長； 4) 銷售管控模式的價值增長點在于對銷售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客戶，能否匹配最有需 要的客戶，都能對資產(chǎn)價值的實現(xiàn)以及資產(chǎn)變現(xiàn)時機的把握形成影響。 2. 成功地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式 1) 萬科“小股操盤”模式： 小股 項目經(jīng)營管理方（操盤者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至 10%左右 操盤 由項目經(jīng)營管理方（操盤者）全權(quán)經(jīng)營管理項目，其他投資人無論是否控股（在有多個財 務(wù)投資人的情況下可能不存在控股股東），均不干擾項目具體經(jīng)營管理 收益