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1、豪帥豪帥桃源里桃源里項(xiàng)目全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略方案項(xiàng)目全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略方案 2019年5月25日 1.宏觀市場(chǎng) 2.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 3.項(xiàng)目SWOT分析 市場(chǎng)分析 城市周期機(jī)會(huì)宏觀市場(chǎng) 20112014年 高速發(fā)展期，賣(mài)方市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，大量中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)入市，產(chǎn)品質(zhì)量層次不齊，需大于供，賣(mài) 方市場(chǎng)。 量-市場(chǎng)供貨不斷增加 價(jià)-迅速攀升 未來(lái) 穩(wěn)定期 量-供求平穩(wěn) 價(jià)-價(jià)格穩(wěn)重有升 發(fā)展期低位盤(pán)整期穩(wěn)定期 庫(kù)爾勒政府2012年啟動(dòng)三河貫通市政工程，城市形成三縱三橫6條水系。沿水系兩側(cè)土地2012年起 大量高價(jià)拍賣(mài)， 2014年大量住宅供應(yīng)入市，在售樓盤(pán)146個(gè)，樓市供應(yīng)大量增加，市場(chǎng)攀上峰值。12、4年 后，市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)期去庫(kù)存周期，持續(xù)至今。 2018年以來(lái)，市場(chǎng)改善需求大量釋放，供應(yīng)出現(xiàn)缺口，預(yù)期2019年市場(chǎng)逐步穩(wěn)定。 20152018年 低位盤(pán)整，去庫(kù)存期 2014年后市場(chǎng)整體供大于求，至2015年在售樓盤(pán)146個(gè)， 樓市陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格混亂。之后市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)去庫(kù)存 周期，鮮有新項(xiàng)目入市。量-供大于求，價(jià)-價(jià)格低迷 2011年 2012年2013年 2014年2015年2016年2017年2018年 2020年 2019年 城市人口 宏觀市場(chǎng) n 庫(kù)爾勒一直是人口遷入型城市。 n 2014年是庫(kù)爾勒人口的一個(gè)高峰，常住人口達(dá)到56萬(wàn)。 n 2016年后，人口流失情況有所轉(zhuǎn)變，人口3、逐步穩(wěn)定。 n 近年，隨著政治環(huán)境的逐步穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期看好，市場(chǎng)存在機(jī)遇。 n 人口遷入型利好消息：庫(kù)爾勒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)紡織城項(xiàng)目（總規(guī)2000萬(wàn)錠，預(yù)計(jì)2020年就業(yè)人口達(dá)10萬(wàn)人。目前已已 投入生產(chǎn)450萬(wàn)錠）、中泰化工（一期60萬(wàn)噸計(jì)劃2018年竣工投產(chǎn)，就業(yè)5000人），已建成西北最大的軍事演習(xí)基 地 (2018年5月22日陸軍軍事演習(xí)在庫(kù)爾勒舉行) 5454 5555 5757 5656 4949 464646.546.546.546.5 0 0 1010 2020 3030 4040 5050 6060 20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年 庫(kù)爾勒歷年常住人口情況（萬(wàn)）庫(kù)爾勒歷年常住人口情況（萬(wàn)） 近三年土地市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 庫(kù)爾勒庫(kù)爾勒20182018年土地