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1、1 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究 及案例賞析 2 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 PART 1 一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究 3 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 概念 一二級聯(lián)動開發(fā)，顧名思義，即由一家企業(yè)先后承擔(dān)土地開發(fā)及其上物業(yè)開發(fā)兩道工序， 面對土地出讓及物業(yè)租售雙重市場的一種開發(fā)模式。 征地拆遷土地利用規(guī)劃 拿地 土地平整公共配套建設(shè) 建筑設(shè)計建筑工程產(chǎn)品租售物業(yè)管理 土地一級開發(fā) 物業(yè)二級開發(fā) 土地出讓 4 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 歷史沿革 實質(zhì)上，一二級聯(lián)動開發(fā)在中國并不是一個全新概念。早在上世紀至本世紀初葉，當時 傳2、統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式就是兩級市場聯(lián)動開發(fā)。 2004.8.31之后 土地一二級市場被政府清晰劃界。 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)由政府下屬土儲 中心管轄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅進行 二級物業(yè)開發(fā)，不再承擔(dān)土地一級 開發(fā)任務(wù)。 國土資源部、監(jiān)察部下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性 土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作 的通知(71號令) 主旨：土地協(xié)議出讓土地招拍掛； 土地整理儲備中心橫空出世，橫亙在土地 市場與房屋市場之間 8.31 大 限 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上都屬于 土地、房屋兩級市場聯(lián)動開發(fā)。即開 發(fā)商尋求協(xié)議出讓的土地，然后獲得 土地開發(fā)權(quán)，再進行房屋開發(fā)。 土 地 價 格 2004.8.31之前 5 3、克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 發(fā)展現(xiàn)狀 在現(xiàn)實發(fā)展中，由于市國土局直屬的土儲中心已難以滿足高速城市化所帶來的巨量土地 一級開發(fā)需求，這為房地產(chǎn)企業(yè)進入土地一級開發(fā)領(lǐng)域分取一杯羹撕開了裂口。 土儲中心們的“各種缺” “貧困縣” 也要建新城 河南魯山縣財政不到5億元/年， 計劃建設(shè)城南新區(qū)12平方公里， 投資額將近60億元。 寧夏海原縣地方財政5952萬元， 上級補貼1.5億元，計劃建鳳凰山 新城30平方公里，總投資32億元。 “100人” 也要建新城 北京市土儲中心定員編制100人， 其中項目開發(fā)僅3個組別，共計 70人。 除了組織實施和管理北京市土地 一級開發(fā)外 ，該中心還承擔(dān)土地 儲備、組織土地招拍掛、管理土 地交易市場等職能。 “非專業(yè)” 也要建新城 土儲中心屬國土局直屬機構(gòu)，并 無工程建設(shè)、等相關(guān)一級開發(fā)專 業(yè)資質(zhì)。 大量工程建設(shè)等任務(wù)實際上采用 BT、BOT等形式外包給工