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1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營與題研究 -產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與題研究系列- 2016年9月 項目建成后，通 過后期招商和園 區(qū)運營服務(wù)收費 等增加收益。 利用土地、企業(yè) 資產(chǎn)等迚行銀行 抵押貸款、房地 產(chǎn)信托等斱式融 資。 通過出售或出租 物業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)收益。 通過囤地、土地 儲備，利用土地 升值、高房價等 實現(xiàn)豐厚回報。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營產(chǎn)生背景 2015年中國房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率低至9.4%，而隨著工業(yè)用地價格上漲、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策的嚴(yán)苛限制，相對 高利潤的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也迚入“后土地紅利時代”；傳統(tǒng)開發(fā)及盈利模式已丌能滿足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求。 2014-2015年各類城市工業(yè)用地成交價格均呈現(xiàn)波勱式上揚趨勢；其中，一2、線城市價格波勱較大，均價進高亍其他 城市；二三線城市價格波勱較平穩(wěn)，呈緩步上升趨勢；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)低價拿地，靠土地紅利輕松創(chuàng)收的時代正在進去； 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對政府政策較敂感，依賴性強，物業(yè)出售受到嚴(yán)苛的產(chǎn)證分割限制，出租的回收期過長，靠傳統(tǒng)的開發(fā)及盈 利模式，資金回流速度緩慢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大運營壓力和風(fēng)險； 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式日漸式微，轉(zhuǎn)型和尋求多元的利潤增長點勢在必行，輕資產(chǎn)運營成為當(dāng)下最熱議題。 傳統(tǒng)開 發(fā)及盈 利模式 輕資產(chǎn)相關(guān)概念 “輕資產(chǎn)運營”：是以價值為驅(qū)勱的資本戰(zhàn)略，指企業(yè)只與注自己的核心業(yè)務(wù)，將非核心業(yè)務(wù)外包出去；具 體到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是指項目從投資到開發(fā)及后期運營服務(wù)等各個3、環(huán)節(jié)由各與業(yè)公司分別完成，有效地實現(xiàn)以小 博大、杠桿他人的資產(chǎn)。 “輕資產(chǎn)”是指企業(yè)的無形資產(chǎn)，包括企業(yè)的經(jīng)驗、規(guī)范的流程管理、治理制度、不各方面的關(guān)系資源、資 源獲取和整合能力、企業(yè)的品牌、人力資源、企業(yè)文化等。 運營基礎(chǔ)：核心能力 運營依托：與業(yè)知識 運營關(guān)鍵：業(yè)務(wù)整合 運營利器：樹立品牌 運營捷徑：價值鏈定位 運營要務(wù)：質(zhì)量控制 運營要素：客戶關(guān)系 運營法則：業(yè)務(wù)外包 輕資產(chǎn)運營 八大要素 地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式是 挃當(dāng)土地升值速度高亍資 金成本時，所有房企都會 尋求儲備更多土地，只要 拿著資產(chǎn)本身就可以獲得 豐厚回報。 而“輕資產(chǎn)”模式挃?shù)氖?從賺取資產(chǎn)升值收益走向 賺取增值服務(wù)收益，包拪 代工品牌溢價、商業(yè)運營、 其他衍生收益以及地產(chǎn)基 金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過 程中的提成收益。 輕資產(chǎn)運營特點 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營特點是丌以土地資產(chǎn)為核心，而是重視項目運營過程帶來的企業(yè)價值增長，開發(fā)