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2019龍光玖譽府地產項目營銷執行策略方案.pdf

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營銷策劃

上傳人：故事編號：151443 2021-07-11 110頁 11.11MB

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1、龍光玖譽府營銷執行策略報告匯報龍光玖譽府團隊 2019年10月10日目錄contents 01 壹目標及難點解讀 02 貳市場情況分析 03 叁核心價值梳理 04 肆客戶分析定位 05 伍營銷執行策略目標及難點解讀銷售目標分析項目難點分析 PART 1 壹銷售目標 11月2日巡展拓客預計節點營銷階段營銷籌備期開盤熱銷期強勢蓄客期 10月 12月1日營開&樣開驗資 12月15日（周日）開盤 1.5月強勢蓄客2周清盤 12月31日清盤 1個月籌備【價格目標】突破市場價格天花板，達到均價5.5-6萬元/（含精裝2、價格）【去化目標】售開即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。 12月13日（周五）預售&認籌項目難點梳理一：體量小，規模不占優勢無規模優勢：占地約1.5萬、建面約8.5萬，體量較小，不占規模優勢，規模氣勢不強，與品牌往常地王項目在規模上有所差異。自身配套不完善：項目無商業指標，僅菜市場指標（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。項目基本指標占地面積15324.39 總建筑面積84857.9 容積率3.98 綠化率40% 停車位470個菜市場體量1500 圖書館體量8000 項目難點梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音合正觀瀾匯項目合正觀瀾匯二期3、（目前已建圍擋）觀瀾大道、茜坑地鐵口北側東側南側工業廠房、農民房西側北側緊靠合正觀瀾匯一期。西側是工業廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整，廠房包圍，生活檔次較低。東側緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側產品將受到噪音影響。南側地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項目南側產品景觀面有一定遮擋。項目難點梳理三：溢價難，如何突破市場價格天花板一手備案均價：盤點觀瀾區域內近3年取得預售證的項目，備案價均在4.3-4.6萬元/，在售均價4.7-4.8萬/。二手成交均價：周邊二手競品項目均價4.1-4.8萬元/。政府限價嚴格背景之下，觀瀾區域隱形限價天花板5萬元/；比同片區賣高10%的價格，我們是區域的摸高者，項目面臨如何突破政府限價的難題。以及項目周邊配套的價值不足以支撐這個價格的難題。一手競品市場分析樓盤名稱供應產品備案均價（萬元/ ）總套數在售

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