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1、超級鎮(zhèn)營銷啟示錄 吳樾東方項(xiàng)目整合推廣傳播思考 梅村 典型超級鎮(zhèn)市場 面子 問題 就是本質(zhì)問題 超級鎮(zhèn)的市場現(xiàn)象一 經(jīng)驗(yàn)談-溫州的邊緣小鎮(zhèn) 碧桂園天璽 面子問題 可以讓房價高達(dá)21000 也可以讓一塊大理石引發(fā)一場風(fēng)波 超級鎮(zhèn)的市場現(xiàn)象二 關(guān)注 產(chǎn)品 多過關(guān)注環(huán)境 經(jīng)驗(yàn)談-天宸府 我們以為“河岸公園”值錢 塘下鎮(zhèn)的人不認(rèn)同 超級鎮(zhèn)的市場現(xiàn)象三 跟風(fēng) 熱市非理性熱 淡市非理性淡 市場好的時候，天璽突破兩萬 市場冷的時候，天宸府1萬6，卻陷入集體觀望 超級鎮(zhèn)的市場現(xiàn)象四 非大城市邏輯 大城市式營銷 必然水土不服 重地推 重活動 重戶外 線上立形象 線下真銷售 老帶新+活動拉客 促銷助進(jìn)轉(zhuǎn)化 前期 2、回看 就文化講文化，缺講“文化面子+高端形象” 海邊的人不向往海，北方人不向往雪 當(dāng)競品都在講吳文化的時候， 如何激發(fā)梅村人的身份意識，心理認(rèn)同，地位驕傲才是關(guān)鍵1 2 費(fèi)用有限，產(chǎn)品價值未深挖與深度傳播 推廣上，常規(guī)區(qū)域與園林解讀為主，產(chǎn)品真正于競品PK的價值亮點(diǎn)沒能體現(xiàn)出來, 戶型體驗(yàn)缺乏引導(dǎo),基本依賴于客戶現(xiàn)場的個人體驗(yàn), 而產(chǎn)品現(xiàn)場客觀體驗(yàn)又存在一定不足. 3 淡市之下,調(diào)價促銷,影響市場信心 降價動作,會影響并縮窄“老帶新”渠道，并波動業(yè)主信心 導(dǎo)致老業(yè)主不太敢推介項(xiàng)目給周邊好友。 4 客戶集中于梅公館買家+剛需客 整個前期打法就是肉搏戰(zhàn),拼地段拼價格拼渠道面 沒能打出項(xiàng)目溢價值,當(dāng)3、渠道客源與強(qiáng)地緣客消化差不多后, 項(xiàng)目銷售逐步接近瓶頸.市場沒有真正打開. 2019 機(jī)遇 1、市場回暖，中海調(diào)價，減少分流壓力 2、保利操盤，新的資源引入，有機(jī)會成為煥 新價值的引子，讓市場重新認(rèn)識本案！ 2019營銷工具組合 廣告：樹形象面子 案場：銷售邏輯大過天 轉(zhuǎn)化：促銷手段 活動：到訪引爆 項(xiàng)目價值邏輯 為什么留 在/選擇 梅村？ 一、為什么留在梅村？ 從“被分流”到“導(dǎo)流”，憑什么？ 被忽略卻意義重大的地鐵-4號線&5號線 梅村從此融入：無錫的黃金環(huán)線 由地鐵帶來的土地平權(quán) 梅村從此擺脫“自給自足”的狀態(tài)，加入了無錫主城格局 無錫 東站 無錫 中心區(qū) 金匱 公園 梅村 對梅村人而言，區(qū)域信心就是天生的購買理由 對周邊鴻山等無地鐵區(qū)而言，我們具有強(qiáng)大的吸引力！ 而對于中海項(xiàng)目，我們也有區(qū)域背書于之PK！ 梅村名校全無錫有名，孩子的未來怎能忽視 對周邊鴻山項(xiàng)目而言，留在梅村的理由,