2017年住宅容積率及總圖規劃課題研究報告.pdf
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上傳人：故事
編號：153330
2021-07-13
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1、容積率及總圖規劃課題研究分享 研發設計部-規劃建筑組 2017年12月 1 PART 一、容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二、不同容積率的方案強排模式 PART 三、案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科 學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個 人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 PART 一、容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率： 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價2、空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關 -首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉 2、底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 PART 一、 容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足建筑密度： 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。 2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優質資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積 如何貨值最大化： PART 一、容積率與項目3、規劃的邏輯關系 6 PART 二、不同容積率的方案強排模式 日照及間距計算的影響 7 PART 二、不同容積率的方案強排模式 戶型選擇模式 8 PART 二、不同容積率的方案強排模式 9 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率小于1： 10 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：1.01.5 11 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：1.52.0 12 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：2.02.8 用足指標 貨值最大化 復制模塊 配套用房最小化 贈綠規劃和底層挖掘 控制地庫 減少入口 PART 三、案例分享 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率 1.2用足建筑密度 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間， 有效增加實際容積率；利用2.0米以下不計面積的規定。 P
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