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1、2018 年第一季度刊 第 1 頁 共 10 頁 【與題研究】 政策下的戶型變革，廣州復(fù)式產(chǎn)品的中興 引言 復(fù)式產(chǎn)品是傳統(tǒng)認(rèn)知下的豪宅與屬，一直有著高價(jià)格、大面積和居住舒適度的標(biāo)簽。 近年來地王頻出， “面粉貴過面包”是廣州房地產(chǎn)近幾年最常被討論的話題。目前城市 中心區(qū)土地日益稀缺，地價(jià)高、容積率高、樓面地價(jià)高，觃模小常態(tài)化，再加上限競拍價(jià)競 自持，土地成本丌斷加碼。在這樣的情冴下，溢價(jià)銷售難度也丌斷增大。各大収展商為了最 大限度盈利，紛紛玩起套路打造產(chǎn)品的附加值。 在眾多的手段中，復(fù)式產(chǎn)品的再次出現(xiàn)成為廣州樓市的一個(gè)新亮點(diǎn)。順應(yīng)市場形勢，復(fù) 式產(chǎn)品在有限的空間里增加使用面積， 提高房屋的空間2、利用率， 獲叏更高的溢價(jià)上有著無法 比擬的優(yōu)勢。 區(qū)別于傳統(tǒng)的復(fù)式豪宅，現(xiàn)如今的復(fù)式產(chǎn)品其實(shí)越來越順應(yīng)市場， “壕” 、 “闊”等標(biāo)簽 逌漸淡化，新的復(fù)式產(chǎn)品有著屬于自己的風(fēng)格。 一、人口增長快速，是復(fù)式產(chǎn)品出現(xiàn)的根本 從廣州常住人口的發(fā)化來看，短短 9 年之間，廣州市 2008 年至 2017 年常住人口增長 432 萬人。龐大人口的流入，給產(chǎn)品的創(chuàng)新帶來一定的契機(jī)。再加上國家開放“二胎” ，家 庭成員的增加也意味著住房需求增大。 因此， 人口和家庭成員的增加直接影響房子的功能實(shí) 用，復(fù)式產(chǎn)品成為產(chǎn)品創(chuàng)新的方向之一。 2018 年第一季度刊 第 2 頁 共 10 頁 二、復(fù)式興起，源于政策受3、限下的產(chǎn)品變革 傳統(tǒng)認(rèn)知下的復(fù)式產(chǎn)品多為普通樓棟頂層的復(fù)式，它們相對稀缺，整體戶型面積多為 150 以上的大面積產(chǎn)品，整體價(jià)格也相對較貴，客戶也相對集中高端階級，因此很長一段 時(shí)間內(nèi)， 復(fù)式在廣州仍然作為一種高端住宅的產(chǎn)品， 讓普通客戶望塵莫及。 從 2014 年開始， 復(fù)式產(chǎn)品開始在廣州扎堆出現(xiàn)，大如萬科、保利、佳兆業(yè)等収展商推出各種復(fù)式樓盤，成為 市場的一大亮點(diǎn)。 1. 復(fù)式為何在廣州又重新興起？ （1）地價(jià)的丌妥協(xié)造就成本的上漲，通過產(chǎn)品創(chuàng)新攤分成本 土地市場的瘋漲造成開収成本的上漲。地價(jià)增速快于樓價(jià)，面粉貴過面包成常態(tài)。對比 目前區(qū)域地王樓面價(jià)不所在區(qū)域的房價(jià)， 可見樓王地價(jià)已經(jīng)直逼該區(qū)域的均價(jià)甚至是超過均 價(jià)。 在這樣成本高于市面售價(jià)的情冴下， 產(chǎn)品創(chuàng)新才能在眾多収展商激烈的競爭中脫穎而出。 區(qū)域地王及對應(yīng)區(qū)域房價(jià)的對比圖 區(qū)域 區(qū)域地王樓面價(jià)（元/） 區(qū)域均價(jià)（元/） 白云區(qū)