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1、機密資料 2020年8月 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)香港上市概覽 2 1我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概覽3 2香港REITs介紹及通過REITs上市的企業(yè)8 3香港上市基本要求及工作計劃12 4香港交易所對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注點21 5香港上市可比公司估值24 6交銀國際介紹及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗26 目錄 1. 我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概覽 4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)簡介 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他房地產(chǎn)企業(yè)之區(qū)別 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是指由工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體在特定規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，通過明晰產(chǎn)業(yè)定位、搭建功能平臺、開發(fā)產(chǎn)業(yè)載體、完善基 礎(chǔ)配套等，向園區(qū)落戶企業(yè)及其雇員提供綜合配套服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔(dān)負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等 一系列重要使命。 產(chǎn)業(yè)地2、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營目標 追求企業(yè)效益的同時，也體現(xiàn)了突出的社會效應(yīng)：承擔(dān) 如工業(yè)功能、貿(mào)易功能、保稅功能、金融開發(fā)及高新技 術(shù)開發(fā)等不同的功能 多以企業(yè)短期利益最大化為經(jīng)營目標；僅有少數(shù)房地產(chǎn) 企業(yè)在政府推動下從事經(jīng)濟適用房開發(fā)等項目 盈利模式 在物業(yè)租售的收入的基礎(chǔ)上，借助企業(yè)的資源優(yōu)勢和產(chǎn) 業(yè)特色，圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開展具有明確盈利模式的配套、 增值服務(wù) 主要以土地開發(fā)、房屋銷售為主要盈利點，通過對取得 地塊進行規(guī)劃、建設(shè)，并提供商品住宅的銷售及提供其 他服務(wù)獲得利潤 目標客戶 符合招商引資條件的入園企業(yè)。園區(qū)的定位在某種程度 上也限定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的目標客戶范圍 根據(jù)各個區(qū)域3、項目品質(zhì)的不同對目標客戶進行定位， 大致分為低、中、高端客戶進行分類 受調(diào)控政策影響 并未直接提出針對性很強的調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)營活動受 到的負面影響比較有限，受沖擊程度遠小于其他房地產(chǎn) 類企業(yè) 為抑制房價過快上漲，宏觀調(diào)控政策整體上是從緊態(tài)勢； 從事商品住宅銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到資金、項目、資源 等多方面的限制 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于房地產(chǎn)的細分行業(yè)之一，與一般的從事普通商品住宅及非普通商品住宅開發(fā)及銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有明顯的不同 5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式對比 純二級開發(fā)為主，建設(shè)標準化或定制化園區(qū)物業(yè)，以租 賃，出售或合資形式經(jīng)營 代表企業(yè) 聯(lián)東U谷盈利模式 純地產(chǎn)開發(fā)為主的模式 1 65% 15% 20% 65% 物 業(yè) 租 售 收益，租售結(jié) 合模式 20%稅收收益，園區(qū)與政 府合作招商，稅收分成 15%運營收益，園區(qū)運營， 廣告運營，企業(yè)服務(wù) 除了開發(fā)，更多為政府提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，服務(wù)與導(dǎo)入