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1、1 “工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓、銷售的法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施和建議 一、“工業(yè)地產(chǎn)”限制分割銷售轉(zhuǎn)讓原因 我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)中華人民共和國土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地 使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華 人民共和國物權(quán)法 等， 均沒有禁止 “工業(yè)地產(chǎn)” 分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定。 自然資源部 （原 國土資源部）有關(guān)行政規(guī)章中也沒有限制“工業(yè)用地”分割轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。只是地方 政府在行政管理實(shí)踐中，對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓持謹(jǐn)慎立場(chǎng)，原則上不允 許工業(yè)用地使用權(quán)分割出讓。原因如下： （一）許多“工業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，系地方政府招商引資，違規(guī)低價(jià)（甚至零地 價(jià)）出讓國有土地，以開辟政府財(cái)稅來源和解決地方2、就業(yè)為目的。如允許投資者 （開發(fā)商）對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓，將可能使地方政府預(yù)期目的無法達(dá)到，投 資者（開發(fā)商）以較低成本通過市場(chǎng)銷售獲得較高土地收益。 （二）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓將影響原工業(yè)用地控制指標(biāo)。工業(yè)用地出讓時(shí) 是按照其控制指標(biāo)體系，設(shè)定單位面積投資強(qiáng)度及生產(chǎn)、生活配套設(shè)施的指標(biāo)， 分割轉(zhuǎn)讓將使得上述指標(biāo)無法落實(shí)，簽訂的土地出讓合同的內(nèi)容得不到落實(shí)。 （三）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓為投資者（開發(fā)商）或買受人實(shí)際改變?cè)恋?用途提供可能。如投資者（開發(fā)商）將辦公樓、車間、職工宿舍進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓， 則辦公樓、職工宿舍將可能會(huì)由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地和住宅用地。雖然 土地用途改變要經(jīng)過政府批3、準(zhǔn)，但未經(jīng)批準(zhǔn)的變更屢禁不止，管理難度很大。 （四）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓也可能對(duì)土地市場(chǎng)秩序造成沖擊。雖然工業(yè)用 地也實(shí)現(xiàn)招掛拍， 但競(jìng)爭(zhēng)程度遠(yuǎn)不如經(jīng)營性用地， 另外工業(yè)用地還享有優(yōu)惠政策， 2 取得成本比較低。如果通過分割轉(zhuǎn)讓將原工業(yè)用地變成經(jīng)營性用地，不僅規(guī)避了 經(jīng)營性用地招拍掛，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，而且在按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳出讓金時(shí)，人為因素 過多，容易產(chǎn)生腐敗，不利于土地市場(chǎng)交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 所以政府態(tài)度是不愿意分割轉(zhuǎn)讓，或有條件允許投資者轉(zhuǎn)讓，確保政府招商引資 的預(yù)期目的實(shí)現(xiàn)。 二、“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓的地方探索 全國各地“工業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展程度不同，對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓的理解和認(rèn) 識(shí)程度不同，導(dǎo)致地方政府管理要求不盡相同。 （一）杭州是對(duì)工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。 一直以來，杭州市對(duì)“工業(yè)用地”分割轉(zhuǎn)讓采取高壓禁止政策，限制了存 量土地資源優(yōu)化和市場(chǎng)化配置程度。2014