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1、 PART 1 核心策略導出 大勢危機 寫字樓將成為樓市最大的一顆定時炸彈 來自業界權威專家的核心觀點：二三線城市的產業機構對于寫字樓的需求并不旺盛， 而在政府主導下新的寫字樓仍在大批量興建，供應量遠大于需求量，因此導致了 “出租率和租金呈現雙低，大部分出售型產品價格與周邊住宅倒掛”情況的發生。 銷售危機 無集聚效應的寫字樓去化艱難 無論是從全國還是地方來看，銷售情況較好的寫字樓一定是位于城市新興的CBD中。 如上海的陸家嘴、鄭州的鄭東新城等等。在合肥，寫字樓成交較好的區域依然是政 務區和濱湖區。其原因就在于這兩個區域已經形成了一定的寫字樓集群效應。 推廣危機 高冷的寫字樓難以聚焦市場目光 兩2、大原因決定了寫字樓推廣難以吸引大量的目光。第一，寫字樓本身的氣質商務、 高冷，表現形式和賣點較為單一，難以形成話題；第二，純粹的寫字樓體量有限， 營銷費用由此受限，很難鋪天蓋地進行推廣，由此到達率也受到限制。 事實上，這正是合肥中心目前面臨的主要問題： 1、大環境下，寫字樓市場整體疲軟，需求有限，同時低廉的投資回報率也很難引 發投資客的熱情； 2、政務區、濱湖區及一些能夠形成集聚效應的寫字樓板塊去化較好，第三產業服 務業等更容易于此匯聚，合肥中心僅此一座，略顯尷尬； 3、推廣上發聲不夠，并未擺脫寫字樓在市場上的固有印象，沒能給最廣泛的客戶 留下深刻印象。 好的答案從好的問題出發。 我們不能解決3、的問題寫字樓市場整體不振； 我們可能解決的問題合肥中心本身的熱銷。 先來看一組數據 整個2015年，全市寫字樓（其中含大量以寫字樓名義販賣的40年產權公寓）總共 售出僅68萬方，純寫字樓預計不超過45萬方。 而包河區的寫字樓（同樣包含40年產權公寓）在2015年僅售出7.24萬方，寫字樓 預計不超過5萬方。 合肥中心寫字樓總體量7.43萬方，預計推出貨量至少在3萬方左右，超過包 河區去化的50%，這基本上是一個不可能完成的任務。 如何解決這個問題，必須另辟蹊徑。 造成這種結果的根本問題就是 市場最本質的問題就是供需問題。沒有需求，熱銷無從談起。 只有在更大層面上喚起客戶們對于寫字樓的需求， 才有可能將我們的價值深入人心，從而引爆市場。 策略的端口，從客戶開始。 合肥中心的客戶主要來源之一 與合工大有關的高知客群。 分為兩類。第一，作為全國知名的理工類院校，如科大一樣，合工大擁有著