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1、東灣東灣 項目營銷策略及推廣提案 我們面對的是一個86萬方體量大盤 我們處于同質(zhì)競爭明顯的下沙 我們要從眾多品牌公司種脫穎而出 我們還不可避免的受到經(jīng)濟(jì)形勢的影響 所以今天的提案 沒有長篇大論的市場分析，沒有模板式的行活 只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問題 尋找一條能體現(xiàn)東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路 東部，發(fā)現(xiàn)灣 作為杭州三個副城之一，以經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干 的綜合性新城 下沙與杭州的關(guān)系 在城市東擴(kuò)的規(guī)劃下，未來未來人 口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將 迎來新一波住宅需求高潮 地鐵一號線的貫通直接拉近了 物理與心理距離 老杭州人： 我寧愿在市區(qū)買個二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎 希望之城的尷尬 新杭2、州人1： 下沙太遠(yuǎn)了，雖然房價便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺 不方便，等等吧 新杭州人2： 其實住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里 社交圈子會狹窄很多，晚上八點路上都沒什么人了，等等吧 下沙給人的感覺無論從實際或者心理都比較 遠(yuǎn)，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活 不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費者產(chǎn)生抗拒 心理的主要原因 原因1： 作為城市東擴(kuò)的主要發(fā)展方向，目前錢江新城的發(fā)展仍未完善，消費 者對下沙的前景還沒有明確的概念，副城生活仍顯遙遠(yuǎn)。 尷尬的背后 原因2： 在杭州東部發(fā)展進(jìn)程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過度， 而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無論從居住氛3、圍、商業(yè)配套和交通 狀況來看，都不具備完美銜接的條件。 世界上錦上添花的人會比雪中送炭的人多世界上錦上添花的人會比雪中送炭的人多 現(xiàn)階段現(xiàn)階段我們的客群面（主力）我們的客群面（主力） 下沙（高教園區(qū)、開發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù) 往來的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣） 九堡（四季青市場、東站及市場、華貿(mào)鞋城等市場的 私營業(yè)主） 現(xiàn)階段現(xiàn)階段我們的客群面（偶得）我們的客群面（偶得） 蕭山（東北部高教園區(qū)或者其他的私營業(yè)主） 城東（錢江新城、東站范圍附近從業(yè)人員或私營業(yè)主） 現(xiàn)階段現(xiàn)階段我們的客群面（游離）我們的客群面（游離） 溫州、臺州等地的投資客或者和下沙有著某種關(guān)聯(lián)的 異地購房者 根據(jù)之前樓盤的成交狀況和客戶預(yù)約狀況來看，下沙 的意向購房群體數(shù)量依然是可觀的，房開企業(yè)和購房 群體處于較為平衡的膠著狀態(tài)，但2008年開始，市場 的平衡被打破了 08年下半年以來，美國的經(jīng)