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1、商業(yè)定位及啟勢(shì)策略 2015/2016 回望 產(chǎn)品市場(chǎng)及價(jià)值研判 二 推盤(pán)策略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù) 三 渠道營(yíng)銷(xiāo)及促銷(xiāo)政策 四 五 活動(dòng)策略 現(xiàn)場(chǎng)包裝及營(yíng)銷(xiāo)道具 六 一 目 錄 1、市場(chǎng)研判 2、價(jià)值梳理 3、客群分析 4、項(xiàng)目定位 5、推盤(pán)策略 6、推盤(pán)節(jié)奏 7、活動(dòng)策略 8、現(xiàn)場(chǎng)包裝 9、渠道促銷(xiāo) 目 錄 市場(chǎng)研判 1、大環(huán)境不容樂(lè)觀(guān) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，經(jīng)濟(jì)回升壓力較大，2017 年或?qū)⒗^續(xù)探底，直接影響商業(yè)投資。 2017年成都在建商業(yè)達(dá)320萬(wàn)，而城東商業(yè)包括ICC、環(huán)球匯、樂(lè)天 世界、泰合財(cái)富中心、華宇廣場(chǎng)、泰合財(cái)富中心、COSMO天廊、華潤(rùn) 九街綜合商業(yè)總體量超過(guò)200萬(wàn)2、，紅海競(jìng)爭(zhēng)。 2、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 城東整體商業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，特點(diǎn)缺位，大都面臨重新定位過(guò)程， 在產(chǎn)品打造上，環(huán)球匯、Icc、泰合、華宇幾乎都涵蓋了商業(yè)街、公寓、 寫(xiě)字樓和酒店，更有恒大中央廣場(chǎng)、萬(wàn)科金色樂(lè)府、陽(yáng)光100米婭、 中糧鴻云、九龍倉(cāng)御園等大量商鋪，商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，高度重 合的商業(yè)產(chǎn)品讓區(qū)域商業(yè)未開(kāi)便陷入激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中。 3、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 3.1、手握先機(jī) 相對(duì)于攀成鋼區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn)率不到30%，其 中號(hào)稱(chēng)商業(yè)全面動(dòng)工的樂(lè)天和成都icc基本還 是個(gè)“雛形”，唯一順利呈現(xiàn)的只有Cosmo 天廊。魯能街區(qū)成現(xiàn)度和成熟度更高，其中 社區(qū)中心及1期商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)，速度更快， 占據(jù)先機(jī)。 3.3、2、互補(bǔ)共贏(yíng) 在實(shí)體商業(yè)普遍下滑大環(huán)境下，華潤(rùn)萬(wàn)象城營(yíng)業(yè)額2016年逆市上 升1%，銷(xiāo)售額近18億元，全年客流達(dá)到2800萬(wàn)人次，比2015年 上漲20%。以萬(wàn)象城為中心的商業(yè)中心、商務(wù)中心及生活中心基本 形成，更重要的是培養(yǎng)出以萬(wàn)年場(chǎng)為中心的東城中心消費(fèi)習(xí)慣。 可以充分借勢(shì)萬(wàn)象城和萬(wàn)象潤(rùn)街人氣和已經(jīng)培育成熟的消費(fèi)市場(chǎng)； 定位實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)共贏(yíng)。 4、品牌力有待展現(xiàn) 作為初履成都的央企品牌，知名度和美譽(yù)度處于初級(jí)階段，品牌力量 有待展現(xiàn)，品牌從上至下對(duì)項(xiàng)目的支撐有待發(fā)掘。 5、主力店未確定 項(xiàng)目4.63萬(wàn)的商業(yè)體量，商業(yè)中心業(yè)態(tài)意向初定，主力店未定，業(yè) 態(tài)骨架有待建構(gòu)，商業(yè)號(hào)召力大勢(shì)未成。 小結(jié)： 有鑒于項(xiàng)目特性和溢價(jià)需求，項(xiàng)目應(yīng)該跳出底 層級(jí)的街鋪紅海，差異化定位，立足于商業(yè)中 心的層級(jí)對(duì)市場(chǎng)發(fā)聲。 價(jià)值梳理 一、品牌價(jià)值 1、中國(guó)魯能商業(yè)勢(shì)能 在魯能泛產(chǎn)業(yè)版圖的七大板塊中： 商業(yè)地產(chǎn)的魯能城