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1、 產(chǎn) 品 集中商業(yè)、商業(yè)街及總部辦公底商：項目運營的核心驅(qū)動力，主力打造成開放式體驗 消費場所 公寓：結(jié)合市場主流產(chǎn)品打造、客戶需求及前瞻性分析，以豐富產(chǎn)品線、提高產(chǎn)品競 爭力為原則 A座平層公寓 B座4.5米層高loft公寓 C座平層公寓 D座高區(qū)打造loft公寓，低區(qū)打造平層公寓 總部辦公3-6層打造為3.6米層高的類loft公寓產(chǎn)品 寫字樓：打造以“5O”為核心的服務(wù)式生態(tài)創(chuàng)意寫字樓 前期項目定位及最終達成的產(chǎn)品調(diào)整方案回顧 物業(yè)經(jīng)營方式及面積統(tǒng)計 經(jīng)營方式產(chǎn)品類型子項計算面積（萬） 持有 商業(yè) 購物中心7.3 步行街1.6 寫字樓高區(qū)（寫字樓的1/3體量）約1.94 銷售 商業(yè) 總部辦2、公（1、2F商鋪）0.51 酒店裙樓底商0.17 寫字樓（酒店）中低區(qū)（寫字樓的2/3體量）約4.44 公寓 總部辦公（3-6F公寓）1.13 公寓塔樓A1.73 公寓塔樓B1.23 公寓塔樓C3.56 公寓塔樓D3.15 合計26.76 其中可售面積15.92 經(jīng) 營 方 式 項目已明確寫字樓高區(qū)、酒店部分、購物中心與 步行街均為自持，而少部分底商、5棟公寓及寫 字樓中低區(qū)則為可售部分，約15.92萬 銷 售 目 標 商業(yè)步行街由可售轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營，可短期內(nèi)銷售變現(xiàn)的物業(yè)體量減少； 因此，主要依靠公寓物業(yè)及寫字樓（中低區(qū)）物業(yè)支撐項目資金回籠，對 于可售物業(yè)的價格預期將提高。 公寓目標售價：3、2萬元/以上（帶裝修） 寫字樓目標售價：1.8萬元/以上 重點在于如何打造公寓、寫字樓物業(yè)，增加產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)區(qū)域項目的價格標桿。 目錄 一 項目開發(fā)背景 二 項目整體定位 三 各物業(yè)發(fā)展建議 四 營銷發(fā)展建議 五 項目開發(fā)及經(jīng)濟測算 一 佛山蘇寧廣場定位及物業(yè)發(fā)展建議 Part 1 項目開發(fā)背景 01 項目競爭格局 02 項目本體價值 03 項目屬性界定 04 項目開發(fā)目標 項目競爭格局 廣州商業(yè)強大虹吸力，及禪城季華路及桂城金融高新區(qū)商圈的崛起，加上佛山新城 內(nèi)八大總部等多個商業(yè)體持續(xù)供應(yīng)，項目商業(yè)商務(wù)競爭態(tài)勢日趨嚴峻。 佛山新 城商務(wù) 核心區(qū) 傳媒中心蘇寧廣場 八大總部 祖廟板 塊 季華路板塊 佛山新城 板塊 桂城金 融高新 區(qū)板塊 廣州商業(yè)核心區(qū) 八大總部將建成的商業(yè)商務(wù)量約90萬平方米，約占核心區(qū)總商業(yè)商務(wù)量的22.8%，但大部分項目均已停工。 佛山蘇寧廣場擁有跳脫市場競爭的優(yōu)