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融創玖璋臺房地產豪宅項目操盤培訓課件.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：155975 2021-07-16 51頁 2.71MB

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1、融創玖樟臺操盤實錄 L.1 碰到要賣天價的假豪宅怎么辦 4萬+ 新都會、朗詩文暉地塊市場格局占位 5萬+ 武林壹號武林外灘君璽華家池（4.5萬+）上限主體下限玖樟臺 2.5萬東方星城、天陽文暉、尚城國際、天城府、楊柳郡本案因產品形態的唯一性，并無絕對意義上的業態競品，但可以通過稀缺的洋房形態實現競爭階層的躍升，與上層定位的中央公館、新都會1958等相同總價區間的公寓產品形成競爭，實現對其客戶的牽引與形象的對等；中央公館（近3萬）東宸、中央公園如何在城東實現高層35000+ 洋房40000+ 本案最大營銷策略命題市場邏輯/產品邏輯/客群邏輯 POINT 1 建立2、消費者的購買邏輯建構項目價格的三個邏輯市場邏輯 1-洞察土地價值據統計，2016的土地價格被刷新了23輪，與2013年的土地價格比較，漲幅最大的是未來科技城和申花板塊，城東新城漲幅只有11%，之所以會有相對滯后的印象，是由于在1月本案土地成交之后，土地市場比較平靜，所以給市場造成了一種錯覺。未來新宅地預見土地價值建筑面積達18萬方的彭埠單元R21-33 地塊，將在近期入市，如果以申花板塊為例，1月份天陽以19695拿下武林邸地塊，8月融創創下34028的樓板價， 7個月地價漲幅達到73%；而城東在本案之后沒有過新宅地的成交，如果按此推算，時隔7個月，該新宅地的價格將突破3、28000. 本案 2016年12月26日，杭州當年最后一場土拍，經過31輪報價，世茂集團最終以66.42億元成功競得江干區彭埠單元R21-33地塊，折合樓面價高達36461元/平方米。未來該地塊預期出售價格將在45000以上。 POINT 2 運用市場可信的未來預期增加購買信心市場邏輯 2-板塊歸屬定義市場數據似乎在告訴我們城東很好賣。但對于城東賣40000仍然沒有說服力武林東翼文暉城東新城核心一脈華家池（凱旋路）那么該以何種板塊歸屬，才能贏得恰當的競爭占位，獲得價值最大化？德勝路是浙江人的德勝路機場路是杭州人的機場路華家池板塊已經牢牢樹立了4.5萬+的市場價格認知，并形成了中央公館的板塊外延在這個區域內的地緣客戶對華家池的眷戀要高于武林門本案客戶與華家池板塊的客戶地圖將有二分之一交圈板塊定義市場觀點 Viewpoint +項目板塊價值歸屬一個板塊價值

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