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公寓行業機構投資層面-投資工具研究報告.pdf

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上傳人：故事編號：156102 2021-07-16 7頁 589.58KB

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1、機構投資層面 - 投資工具私募股權私募股權，即私募股權投資（Private Equity，簡稱 PE），是指投資于非上市股權，或者上市公司非公開交易股權的一種投資方式。從投資方式角度看，私募股權投資是指通過私募形式對私有企業，即非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權投資進入中國以后，又根據投資標的所處發展階段的不同，分為天使投資、創業投資、VC 即風險投資、 PE 即私募股權、PreIPO 等細分階段。每個階段投資邏輯都不一樣，早期如天使、創業階段主要看市場情況、公司創始人員履歷及2、能力等；到中期時即 VC 或者 PE 階段主要看成長性及數據；后期階段即 PreIPO 主要看財務數據、市場的占有率、市場容量等等。自 2012 年以來在“互聯網+”及消費升級的推動下，長租公寓引起了各路資本的關注與布局。風險資本大舉進入長租公寓市場，多個優質公寓品牌已獲得了 B 輪、甚至 C 輪融資，房地產資管領域借力資本市場發展迎來全新機遇。 ABS 資產證券化，簡稱 ABS，英文全稱 Asset - backed Securities。資產證券化的操作方式，就是將某特定資產，如租金或因租賃權獲取的現金收入等，能夠在未來取得現金的權利在當下進行貼現，使當下能夠獲得最大限度的現金3、。資產證券化流程圖從整體流程上來看，融資公司將未來的收益權真實出售給 SPV，而 SPV 根據收益現金流真實歸結的形狀和折現額度分層發行債權產品（也就是 ABS 產品）。投資人則根據自身的收益偏好選擇夠買風險不同的金融產品。在整個流程中，通常情況下 SPV 只負責資金的歸集和分配，對于具體收益情況并不負責。而融資公司雖然是真實出售資產，可是由于某些行業的特殊性質，部分公司仍然需要對未來的收益額度和付款節點所負責。因此，在實際操作中產生了一定的問題。將 ABS 與長租公寓行業相結合，這種融資方式特別的適用于以運營收益為主的長租公寓企業融資。這類企業輕資產運營，并不擁有物業的產權，擁有資產僅為短期內會被迅速折舊的裝修設備、家居和電器。對于他們來說，傳統的抵押式融資方式難以實現，信用式借貸也苦于運營時間與現金流的要求。而 ABS 這種出售未來租金收益權的方式正適合輕資產長

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