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“工業地產”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議方案.pdf

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上傳人：故事編號：156653 2021-07-17 4頁 387.04KB

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1、1 “工業地產”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議一、“工業地產”限制分割銷售轉讓原因我國房地產管理主要法規中華人民共和國土地管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、中華人民共和國城市房地產管理法和中華人民共和國物權法等，均沒有禁止 “工業地產” 分割轉讓規定。自然資源部（原國土資源部）有關行政規章中也沒有限制“工業用地”分割轉讓內容。只是地方政府在行政管理實踐中，對“工業地產”分割銷售轉讓持謹慎立場，原則上不允許工業用地使用權分割出讓。原因如下：（一）許多“工業地產”項目，系地方政府招商引資，違規低價（甚至零地價）出讓國有土地，以開辟政府財稅來源和解決地方2、就業為目的。如允許投資者（開發商）對“工業地產”分割轉讓，將可能使地方政府預期目的無法達到，投資者（開發商）以較低成本通過市場銷售獲得較高土地收益。（二）“工業地產”分割轉讓將影響原工業用地控制指標。工業用地出讓時是按照其控制指標體系，設定單位面積投資強度及生產、生活配套設施的指標，分割轉讓將使得上述指標無法落實，簽訂的土地出讓合同的內容得不到落實。（三）“工業地產”分割轉讓為投資者（開發商）或買受人實際改變原土地用途提供可能。如投資者（開發商）將辦公樓、車間、職工宿舍進行分割轉讓，則辦公樓、職工宿舍將可能會由原來的工業用地變成商業用地和住宅用地。雖然土地用途改變要經過政府批3、準，但未經批準的變更屢禁不止，管理難度很大。（四）“工業地產”分割轉讓也可能對土地市場秩序造成沖擊。雖然工業用地也實現招掛拍，但競爭程度遠不如經營性用地，另外工業用地還享有優惠政策， 2 取得成本比較低。如果通過分割轉讓將原工業用地變成經營性用地，不僅規避了經營性用地招拍掛，造成不公平競爭，而且在按市場價補繳出讓金時，人為因素過多，容易產生腐敗，不利于土地市場交易秩序，造成地方政府土地收益流失。所以政府態度是不愿意分割轉讓，或有條件允許投資者轉讓，確保政府招商引資的預期目的實現。二、“工業地產”分割銷售轉讓的地方探索全國各地“工業地產”發展程度不同，對“工業地產”分割轉讓的理解和認識程度不同，導致地方政府管理要求不盡相同。（一）杭州是對工業用地分割轉讓的規定。一直以來，杭州市對“工業用地”分割轉讓采取高壓禁止政策，限制了存量土地資源優化和市場化配置程度。2014

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