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1、研 究 必 看 如何通過數據讀懂城市 營銷中心 前策產品定價部 城市進入：發現城市潛力 進入一個或深耕一個城市需要一套邏輯 傳統邏輯 老板邏輯企略邏輯盈利邏輯 傳統邏輯/地產巨頭邏輯 聚焦核心城市，擴 張全國化布局 城市化進程的力 行者 轉型核心城市， 挖掘三四線城市 潛力 深耕長三角，逐 層拓展熱點區域 萬科恒大綠城 傳統邏輯/市場/咨詢邏輯 目標城市篩選法7次篩選確定目標城市（世聯/萬科） 城市分級篩選法劃分區域中心和重點 城市分階段篩選法單中心、大都市化、外圍城市 根據房價上升指標篩選上升表現、支撐指標、驅動指標 根據房企區域戰略篩選是否進入？目標實現？如何進入？ 根據GDP增速與房地產2、發展關系篩選 房地產市場預警預報指標體系（中指） 傳統邏輯/市場/咨詢邏輯 傳統邏輯 基礎數據數據分析結論產出 人決定了購房需求的厚度 數 據 篩 選 數 據 獲 取 普查數據 三方數據（修正）三方數據（修正） TD運營商騰訊阿里百度 & 人 口 基 數 人 口 特 征 & 人口現狀 對標城市人口 泛城市圈人口 關聯城市人口 未來人口 對標城市人口 泛城市圈人口 關聯城市人口 封閉人口預測 人口吸納能力 城市因自身的特殊屬性產生的對人口的吸引力或離散程度 人 口 基 數 未來人口 對標城市人口 泛城市圈人口 關聯城市人口 人口吸納能力 城市因自身的特殊屬性產生的對人口的吸引力或離散程度 資源價3、值 江景資源 森林資源醫療資源 養老資源 湖景資源 溫泉資源經濟資源 商業資源 山景資源 雪景資源產業資源 通勤資源 海景資源 河景資源教育資源 人口資源 通勤 對標城市與關聯城市 人口通勤情況與分析 日常 通勤 階段通勤 特殊 通勤 非自非自 住人口住人口 自住自住 人口人口 原生人口 城市本土人口 （根據人口不同生命周期內生成各種購房需求） （根據人口不同的內生財務經濟情況產生需求） 吸引如人口 外來守城市吸引進入而選擇購房自主人口 （根據人口不同生命周期內生成各種購房需求） （根據人口不同的內生財務經濟情況產生需求） （根據城市吸附力不同產生不同居住需求力度） 由多元的購房需求組成，動機交錯如 投資、資產配置、未來養老等 人 口 特 征 勞力 人口 生育 率 存活 率 多代 居力 幼年 人口 獨居 人口 收入資產 職業 理 財 工 齡 學 歷 生命周期/居住結構 財務情況 人