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1、公寓式辦公價格定位報告 華僑城蘇河灣 OCT SUHE CREEK 第一部分 項目均價建議 基于本案獨特的高端項目價值，從市場角度基于本案獨特的高端項目價值，從市場角度 出發(fā)，對比參考競品、二手房，以及終端回出發(fā)，對比參考競品、二手房，以及終端回 報市場，確定本案在目前市場下的合理價格報市場，確定本案在目前市場下的合理價格 市場比較法 二手房價格參考 投資回報測算 價格初步確定 價格修正確定 定價思路 市場比較法 二手房價格參考 投資回報測算 初步確定本案合理入市價格 參考未來投資回報空間，確定本案價值預(yù)期實現(xiàn)下的合理價格范圍， 最終確定本案合理入市價格 市場比較法 類比項目選取范圍 全市銷售2、型高端類住宅 1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價4W）以上的高端類住宅項目 2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競爭關(guān)系 3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性 總價競爭的高端公寓項目 1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價5W）以上的高端公寓項目 2.主力成交產(chǎn)品為1000W級，與本案有總價競爭關(guān)系 3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點和項目價值的競爭參考性 4. 近一年有實際成交，保證價格的有效參考性 市場比較法 全市銷售型高端類住宅 日月光中心 城市一品苑 選擇全市銷售型高端類住宅項 目進行對比： 城市一品苑 日月光中心 全市高端銷售型類住宅 有在售大面積產(chǎn)品 近一年內(nèi)有成交記錄 選取3、原則： 類比項目本案城市一品苑日月光中心 區(qū)位價值 區(qū)位板塊 閘北蘇河灣板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán) 內(nèi) 盧灣淮海中路板塊，市中心核心地段， 內(nèi)環(huán)內(nèi) 盧灣打浦橋板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán) 內(nèi) 100120105 交通配套 地面交通發(fā)達，公交、軌交配套齊全 地面交通便利，公交配套完善，距地 鐵有一定距離 地面交通發(fā)達，地鐵、公交配套齊全 100100100 生活配套 緊鄰大悅城，與人民廣場、南京路商圈距 離1公里以內(nèi)，自身配套有高端商業(yè) 淮海路商圈，周邊配套較齊全，但距 離較遠 主要依托自身商業(yè)配套，商業(yè)配套檔次一 般；周邊配套較少且檔次低 1009590 環(huán)境資源 蘇州河一線河景資源+3街坊集中景觀區(qū) +局部黃浦江遠景 景觀資源欠缺，有一定人文資源（緊 鄰馬勒別墅等老洋房） 無強勢環(huán)境資源，有一定人文資源（緊鄰 田子坊） 1008590 注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評分高于100分，弱