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1、【案例解剖】我是這樣為開發(fā)商操盤的！ 商業(yè)地產(chǎn)操是一個工售時段有大小年之分、售時機亦有淡旺季之別合 安排工期做到開發(fā)和售之動態(tài)平是開發(fā)企業(yè)成熟與否一 標志是最核心標志。同樣一個一個操操手手是是否否成成熟熟也也他他是是否否夠夠在在 度度對對全全開開發(fā)發(fā)提提出出恰恰當當建建。 我我對對地地產(chǎn)產(chǎn)操操最最單單歸歸就就是是四四個個字字定定位位+ +推推。定定位位定定死死推推決決。本 文主探推和開發(fā)度關(guān)定位暫且去。 一個否取得想濟效就是在推上功夫否根據(jù)宏境和 品推點把握好己推奏就決定了一個在上取得怎樣成功、 得怎樣收。 從度來判開發(fā)主是從兩個段提出對準開發(fā)決建。 一一、產(chǎn)產(chǎn)品品劃劃段段。是是否否入入市市定2、入市則必大估出整開發(fā)時 序如何分期、分為幾期、每期產(chǎn)品布局與體常關(guān)是啟動區(qū)體判。 從業(yè)淺新手包括不少低水平“手”往往為開發(fā)時序和分期 體是開發(fā)商我們只根據(jù)開發(fā)商求做劃就是了此想法大 開發(fā)度手辦度決定了最核心幾個操點應(yīng)工度 則決定了推廣勢幾個大點。時下當我們與開發(fā)商代協(xié)時會 有似條款開發(fā)商在場前提供具體開發(fā)劃。因為無如何開發(fā)商一 會有己大概度安排在了了開發(fā)商初步劃后方價值就應(yīng)當開始 體。 今年年初時一個客戶想我們上手操作某地市一個新我們察市場之 后為入市條件不成熟建開發(fā)商忍但方為是我們信心不便找了另外 代公司不小就開工了兩棟樓幸虧沒多開如今個售樓處開放了 半年多兩個月不20兩。 必時代已完當你不3、清市場時就擇堅持忍吧。不就不 會己心沒底事情堅決不做也建開發(fā)商別做。 再比如很關(guān)啟動區(qū)體。啟動區(qū)到底開多少一是一個令開發(fā)商頭 、拿不準。往年形勢一大好、市場入上升時開多少不反正 不賣但在歷幾控、幾失且當下正處在控期新啟動區(qū)開 發(fā)體就必心思了。 啟動區(qū)體定最關(guān)就是根據(jù)同型品去化來判。找到具體參照 根據(jù)多個可借指標去化來決定己開發(fā)。具體參照包括核心 品、似產(chǎn)品以及分指標性名摸清整個市場中大分實售況找 到中位值以此為基準再深入分析產(chǎn)品爭力和團操作實力。假 如感操作力和產(chǎn)品爭力有優(yōu)勢則取中上值反之則取中下值。 打比方假如同板塊似樓推去化到300套主房3萬 則己啟動區(qū)整體就可以定在5萬左右。同時充分到爭樓在同 期推標和強度必摸清品在未來一定時段供應(yīng)和推點。 可以很大但啟動區(qū)不得一定大。因為入市次開常 別“推去化”關(guān)到整個市場對全你可以推少 但成交必。同時放多少與利潤期息息關(guān)基本成剪刀差效應(yīng)。 當然啟