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1、5 大策略，大策略，2 個月個月 10 億元，郊區(qū)別墅盤如何億元，郊區(qū)別墅盤如何 逆襲？逆襲？ 寫在前面：本文是實戰(zhàn)案例總結(jié)，深入淺出，分享了高端項目如何做圈層營銷， 并在短時間內(nèi)實現(xiàn)較好業(yè)績。 提到“圈層營銷”，估計很多人腦海里會浮現(xiàn)出諸如“效果差”、“時間長”、 “忽悠人”等詞匯，但是在蘇州的太湖邊有這樣一個別墅樓盤，2018 年 10 月 14 日售樓處正式對外開放， 11 月底就實現(xiàn)了 5.2 億的銷售業(yè)績， 12 月份再次發(fā)力， 總銷售額達(dá)到 9.9 億元，267 套房子去化了 264 套，締造了蘇州郊區(qū)別墅銷售的 奇跡，這個項目的開發(fā)商正是 2018 年度銷售金額增長榜上的黑馬花樣2、年集 團(tuán)，此項目名為：花樣年碧螺灣！花樣年碧螺灣！ 如果問蘇州市民：花樣年碧螺灣在哪里？可能很多人會回答：沒聽說過！就是這 樣一個“名氣不大”的項目，精彩地實現(xiàn)了一次“閃電戰(zhàn)”，還沒等反應(yīng)過來， 項目已經(jīng)售罄！這在樓市寒冷的蘇州，尤其是郊遠(yuǎn)的太湖板塊，實屬難得，要知 道該項目的競品項目，開盤業(yè)績只有 10 余套而已！ 那么， 是什么樣的營銷策略讓這個項目成為“神盤”呢？其實套路很傳統(tǒng)：圈層圈層 營銷！營銷！但是深入研究之后，我們會發(fā)現(xiàn)這個項目的圈層營銷很不一般！ 概述概述 酒香但是巷子深的項目酒香但是巷子深的項目 碧螺灣，坐落于蘇州太湖度假區(qū)核心位置，總建筑面積 10 萬平方米，容積率僅 0.3、8， 由 402 套疊加別墅、 聯(lián)排別墅組成， 其中一期 267 套， 總貨值 10.03 億元。 疊加別墅的總價為 310 萬360 萬之間，聯(lián)排別墅在 550 萬750 萬之間，周邊 類似的競品并不多，但是該項目一開始就面臨了三大難題： （1）項目所在版塊并非熱門版塊，雖然到市區(qū)車程不長，但在多數(shù)人心中這是 一個“遠(yuǎn)郊”的概念； （2）銷售時間短，公司僅給項目操盤團(tuán)隊 2 個月時間，但是業(yè)績壓力很重，必 須達(dá)到 8 億以上的業(yè)績； （3）營銷費用太低，除去項目設(shè)施建設(shè)費、售樓處運(yùn)營費、團(tuán)隊傭金和獎金、 第三方公司固定成本之外，能夠用于推廣、拓客的費用僅 0.8%左右。 三座大山壓在操盤團(tuán)隊身上，團(tuán)隊一籌莫展經(jīng)過深思熟慮，操盤手同時也發(fā) 現(xiàn)了項目的三大獨特的優(yōu)勢： （1）花樣年地產(chǎn)在該板塊深耕了近 10 年，擁有大量的“老客戶”資源、政府資 源、供應(yīng)商資源、文化藝術(shù)類資源等； （2）項目