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1、制造新希望的 都會(huì)高端線 東大街項(xiàng)目的客群和產(chǎn)品定位 邊界即任務(wù) 如果這塊地，被保利、綠地、萬科拿到，他們會(huì)怎么做？ 1 誰在制約我們地塊的“邊界” 以下條件每降低一個(gè)，項(xiàng)目的難度成倍降低 8.01.2萬 4.0 城市大平層 6000元 小戶公寓 45畝、返還、地形、風(fēng)貌。 并非本地塊的限制 高容積率高地價(jià)，任 何開發(fā)商都頭大 高容高價(jià)的邊界制約，以當(dāng)前市場條件 項(xiàng)目面臨“雙陷阱” 面積做大單價(jià)上升總價(jià)失控 面積做小總價(jià)控制單價(jià)失守 投資人得到賬 面利潤 投資人賬面利 潤都沒有 單層面積650平，T2則過 300平 單層面積650平，100平則 7戶 精裝往2.5萬以上突圍 500-1000萬2、；1000萬以上客群減少，長銷售周期 低舒適度吸引不了高出價(jià) 客戶，總價(jià)限定在200萬內(nèi) 單價(jià)2萬 如加精裝，則是虧損。 保利萬科做這塊地，也會(huì)通過樓層做戶型 配比，讓大小面積分樓層控制配比。 其結(jié)果是：單選擇 單陷阱，雙選擇雙 陷阱。 但通過調(diào)整戶型配比，為營銷后市操 作提供了靈活度。也即難度轉(zhuǎn)嫁營銷， 通過時(shí)間換空間。 樓王，一層一戶。 1500萬拉高檔次 T2，350平套房， 1000萬級(jí)。 T3，200平4房，600 萬級(jí)。 T6，90-180平， 200-400萬級(jí)。 總價(jià)失控 單價(jià)失守 東大街地塊的 “核心題目” 找到一種產(chǎn)品形態(tài)，面積有大小差別， 但是單價(jià)一樣。 2.8 萬 903、 平 180 平 260 平 300 平 也即撕破我們心中共同的一張畫面 長期以來，房地產(chǎn)人教育市場，別墅最好，板樓其次，塔樓最差。所以市場也反過來教育我們，高梯戶數(shù)就是低價(jià)值。 T2T4T6 成都市的三種高層豪宅經(jīng)驗(yàn) 經(jīng)驗(yàn)即負(fù)擔(dān) 2 以下三種高層豪宅， 定位和價(jià)格獲得了市場認(rèn)可 主流大平 層 華悅府麒麟薈 “絕望”的主流大平層 代表樓盤 譽(yù)峰、城南1 號(hào)、錦天府、 濱河灣、西派 瀾岸等 人群 中產(chǎn)以上階層 的家庭化需求 產(chǎn)品 圍合中庭社 區(qū)， 180以上4房， 學(xué)區(qū)資源， 城市地段。 300-500萬 土地邊界 城市資源， 50畝以上 容積率3以下。 樓面地價(jià)不 超過1萬 全成都開發(fā)商都在找 這樣的地。 土地邊界一定被打破 “沒法學(xué)”的華悅府 不能學(xué)習(xí)華 悅府的產(chǎn)品 貴的原因 1萬的精裝標(biāo)準(zhǔn)； 300平以上；酒店級(jí) 大堂 因?yàn)檫@個(gè)地 段賣什么都 貴 天府大道門面，金融 區(qū)核心，中央公園，