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1、新高度新東莞民盈 山整體營銷策略報告 一 綱領001 二 市場分析004 三 項目分析011 四 項目目標客群定位017 五 項目定位032 六 項目營銷推廣策略065 七 廣告媒介策略077 八 營銷鋪排080 九 附件116 本次策略報告由民盈集團市場運作營銷部、中原、合富、博文道、昭陽和牧場聯合編寫， 為總體營銷策略與節點計劃方案，具體各階段的執行方案將分別報批再作執行。 目 錄 2 一、綱領 項目推售重點在于商業與其他業態的互動，商業不活，寫字樓不旺，公寓難以旺銷，所 以招商的進程及所選商家優劣直接影響本項目的價值以及銷售。 客群高度鎖定：東莞目標客戶占50%；深圳客戶占40%，港澳臺2、廣州等高端投資 機構、中國其他地區游離客戶占10%。 整個項目銷售要實現4年清盤，銷售總額達115億的銷售傳奇，T1、T3、T4、 T5棟以快速出貨低開高走為原則，T2棟以爭取利潤最大化為原則，層層遞進，名利雙 收。（控制現金流，故建議T2推遲10個月開工。） 戰略： 線上線下相互相承，同步策應 線上：在高端人士出入之地諸如機場、高鐵站、高端寫字樓及商業密集區投放廣告。 線下：地面部隊前往深圳駐場，進行滲透式營銷，并以廣泛的三級市場合作，運用東莞、 深圳數萬人的中介隊伍進行轉介，網上帶客等渠道，使項目于空中、地面立體式地營銷 宣傳及滲透，在莞深持續發酵，帶來更多客源。 戰術： 高端活動造勢，3、精準覆蓋目標人群 以高端營銷活動造勢，拔高項目在珠三角乃至全國的影響力，開盤期間，以精準且密集 的廣告覆蓋莞深高端人群。 手段： 概 要 3 二、市場分析二、市場分析 （一）政策分析 （二）東莞未來潛力分析 （三）東莞寫字樓市場分析 （四）東莞住宅市場分析 （五）東莞公寓市場分析 （六）東莞商業市場分析 4 （一）政策分析 在國家去庫存的大背景下，政策扶持房地產市場發展，同 時結合中國的經濟轉型升級的需要，在近幾年內，整個宏 觀政策環境有利于房地產發展。 二、市場分析 概 要 5 單就城市地位而言，東莞目前遠不及廣州、深圳，對于東 莞而言，最大的價值恰恰在于其超強的發展潛力，無與倫比的 洼地效應。 東莞城市價值： 站位巨型城市副中心下的區域屬性 東莞：廣深經濟圈核心 珠三角價值潛力洼地 （二）東莞未來潛力分析 廣深融城 加速催生 巨型城市 城市融合 帶動價值 融合 人文價值 凸顯城市 價值