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房地產開發公司如何判斷拿地？.pdf

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上傳人：正*** 編號：157694 2021-07-18 35頁 2.95MB

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1、投資篇如何判斷地塊 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 如何提升投資拿地能力投資判斷的五大視角投資判斷邏輯階段性投資策略如何提升投資拿地能力拿不了地的原因關鍵要解決買不下地的問題，即投資能力地 1、戰略不符主動放棄，比如旅游地產、產業小鎮、商業比例大、持有比例大、預售要求高等 2、買不起被動放棄，買地實力與銷售規模的比例 3、買不下出價能力不強，自身能力弱 4、競爭對手不理性個別項目、笑看風云為什么投資會出錯？作為一個優秀的投資人員，要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點高點買進： 1、房價上漲的時候，貪婪心理作祟，認為房價還會保持長期上2、漲； 2、對風險的容忍度變得很高； 3、對后市過于樂觀； 4、沒買到地產生焦慮心理低點不買： 1、恐懼心理，認為房價還會下跌； 2、對風險非常厭惡，害怕承擔風險； 3、能力：外界環境的影響，且低谷買地難以得到資源的支持投資能力打造的六大方面提升方法： u加強投資視角的市場研究，提升市場趨勢預判能力； u培養關注市場走勢的意識和習慣； u總結市場運行規律、應對經驗與方法論； u模擬、演練、事后驗證。 1、踏準市場節拍的能力，預判板塊輪動機遇，提前布局搶占先機找市長不如找市場預判目標城市周期性波動，踩準市場節拍安排投資節奏培養投資全局觀，預判板塊輪動機會，優先提前布局 2、選準目標城3、市，聚焦、深耕、提前研究、團隊資源提前鋪墊城市基本面、市場基本面、政策基本面；住宅市場健康度、土地市場熱度短期內城市凸顯出的投資機會判斷城市不同發展階段的機會（開發階段：主城開發、近郊開發、郊區開發階段）提升方法：總結經驗與方法論；模擬、演練、事后驗證；培養關注市場的習慣投資能力打造的六大方面提升方法： u了解城市（歷史、人文、地理）； u了解方向（規劃與施政重點）； u了解動態（資源配置情況）； u了解市場（現狀與未來） 3、判斷城市板塊價值的能力高增長潛力板塊、低洼板塊、重估板塊選地首選板塊板塊價值變動背后是土地屬性發生變化政府規劃和公共服務資源及基礎設施對板塊的影響投資能力打造的六大方面 4、挖掘地塊價值在限制條件下，求畝產量最高，“總貨值-總成本”最大化總貨值最大化 = （S1P1）+（S2P2）+（S3P3）S=面積；P=價格價格高的面積最大化（容

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