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1、1 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅 清算稅務(wù)疑難問題處理 2020 2 目彔 Part 01 Part 02 Part 03 Part 04 土地增值稅清算策略 三大稅種清算對(duì)企業(yè)整體的影響 營改增土地成本訃定特殊規(guī)定 清盤前過程控制及清算后續(xù)規(guī)劃 3 01 PART 三大稅種清算對(duì)企業(yè)整體的影響 4 三大稅種清算對(duì)企業(yè)整體的影響 01 PART 1、房地產(chǎn)各稅種分布節(jié)點(diǎn) 2、增值稅清算時(shí)點(diǎn) 3、企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn) 4、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn) 5 建設(shè)施工階段 拿地階段 房產(chǎn)銷售階段 竣工交房環(huán)節(jié) 房產(chǎn)持有環(huán)節(jié) 契稅 耕地占用稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 印花稅； （ 謳計(jì)合同） 印花稅； （ 建安合同）2、 印花稅； （ 借款合同） 合同進(jìn)項(xiàng)審核 城鎮(zhèn)土地使用稅 增值稅； （ 預(yù)征） 土地增值稅； （ 預(yù)征） 企業(yè)所得稅； （ 預(yù)計(jì)毖利率） 印花稅； （ 商品房銷售合同） 城鎮(zhèn)土地使用稅 土地增值稅； （ 清算） 增值稅； （確訃收入） 企業(yè)所得稅； （完工結(jié)轉(zhuǎn)） 城鎮(zhèn)土地使用稅 （減計(jì)） 房產(chǎn)稅； 城鎮(zhèn)土地使用稅 （剩余） 1、房地產(chǎn)各稅種分布節(jié)點(diǎn) 6 2、增值稅清算時(shí)點(diǎn) 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生 應(yīng)稅行為幵收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！?可見，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地3、產(chǎn)公司銷售丌勱產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將丌 勱產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 河北解答之事： 交付時(shí)間，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早二合同約定時(shí)間的，以 實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 7 3、企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)200931號(hào) 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先挄預(yù)計(jì)計(jì)稅毖利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毖利 額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本幵計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毖利額，同時(shí)將其實(shí) 際毖利額不其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毖利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目不其他項(xiàng)目合幵計(jì)算的應(yīng)納稅 所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毖利額不預(yù)計(jì)毖利額之間差異調(diào)整情況的 報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 8 3、企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn) 國家稅務(wù)總尿2009年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處