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深圳龍崗金海港商務公寓定位報告.ppt

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定位報告

上傳人：正*** 編號：157763 2021-07-18 90頁 6.19MB

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1、二級市場策劃品控中心龍崗金海港項目定位報告 2 本項目定位是偏商還是偏住，還是其它形式？本項目定位是偏商還是偏住，還是其它形式？什么樣的產品打造更能緊貼市場需求，創造較高利潤？什么樣的產品打造更能緊貼市場需求，創造較高利潤？ Q1:Q1: Q2:Q2: 基于發展商溝通，本報告解決以下兩個核心問題： 3 我們的技術思路問題界定問題界定項目定位項目定位案例分析案例分析客戶調查客戶調查市場回顧市場回顧項目發展戰略方向項目發展戰略方向物業發展建議物業發展建議設計建議設計建議 4 1 市場回顧 5 項目區位：項目區位：中心城的西邊，偏離中心城中心地帶中心城的西邊，偏離中心城中心地帶 2、項目地塊特點：項目地塊特點：面積偏小，前面有綠化帶阻隔面積偏小，前面有綠化帶阻隔項目最大的優勢：項目最大的優勢：交通通達性好，昭示性佳交通通達性好，昭示性佳項目最大的劣勢：項目最大的劣勢：南邊的環境較差，尚未有明確的規劃南邊的環境較差，尚未有明確的規劃項目賣點：項目賣點：地鐵、通達性、奧體板塊地鐵、通達性、奧體板塊項目問題：項目問題：南邊環境、周邊規劃，醫院。南邊環境、周邊規劃，醫院。項目地塊小結回顧 6 供給：供給：中心城歷年供應呈存在較大起伏，04年在大規劃前提下供應呈井噴態勢，05、06年由于新政及04年存量的影響，供應有所回落。需求：需求：02年起批售量逐年上升，06年3、出現小幅回落，中心城剛性需求在連續被釋放后，預計在未來本地需求將會出現調整，但因中心城區域影響力不斷擴大，外來需求將以更大比例支撐整個市場價格：價格：自04年后一直保持較大增幅。片區的房價一方面取決于供求比，另一方面，是由于產品結構的變化所導致，價格一路上揚。市場回顧市場回顧龍崗中心城市場整體供需 7 中心城內需市場特征明顯，本土客戶依然為主導。規劃的逐漸發展，中心城的影響力日益擴大，引發周邊各鎮、關內客戶的關注度逐漸上升，但目前來看，上升幅度較緩，區域外需市場的形成有待時日。中心城客戶具有明顯的“屯盤現象”大家族觀念，未來子女的住房考慮未來大戶型的稀缺，期待價值的進一步攀升中心城產品特征：房型概念模糊片區客戶家庭結構導向，大家庭格局對房間的要求；片區客戶居住需求導向，以面積體現舒適度的臵業觀競爭加劇，贈送面積成為競爭王牌市場回顧市場回顧龍崗中心城市

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