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1、 前言前言. . 受 國家政府，頒布的“禁墅令”及1.0容積率的限制性影響，以別墅產(chǎn)品為代表的高端定 位產(chǎn)品體系供應日益受到壓制； 然而客群財富積累構(gòu)架，亦在隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及進程加快，發(fā)生質(zhì)變，中產(chǎn)階 級，即強改善型首置首改客群的基數(shù)在不斷擴大，而此類客群終極“別墅夢”，在不斷擴充； 各地開發(fā)商大鱷，在政府政策下壓，高端產(chǎn)品市場嚴重供不應求的情況下，另辟蹊徑；拓 展創(chuàng)新高端產(chǎn)品的營銷途徑，滿足高端產(chǎn)品需求，使利潤空間最大化； 1. 1. 與題背景研究 2003 國土資源部 關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控的緊急通知 第四條規(guī)定：“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應。” 中國人民銀行 關(guān)2、于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 嚴格限制高檔商品房開發(fā)貸款和個人購買高檔商品房及二次購房按揭貸款 國務(wù)院 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 再次提出“要控制高檔商品房建設(shè)” 國土資源部 關(guān)于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 要求“停止別墅類用地的土地供應” 國土資源部 關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理用地手續(xù)，對別墅進行全面清理 2007 國土資源部 2007年全國土地利用計劃 再度明確禁止別墅類、高爾夫球場等項目用地批建 2012 國土資源部 關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供3、應 “限墅令”和“1.0容積率”政策的頻出： 1.對于別墅自身產(chǎn)品價值：隨著其稀缺性的顯現(xiàn)，別墅 的價值也在逐年攀升。 2.對于開發(fā)商利潤空間：別墅產(chǎn)品代表的高端市場受到 限制，故開發(fā)商游走在政策邊緣，滿足客群對于低密 度生活的渴望的高性價比豪宅產(chǎn)品營運而生； 高端豪宅，一級土地市場，供應受限： 自2003年以來，地產(chǎn)市場受“限墅令”和 “1.0容 積率”的影響較大； 隨著區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展，各地財富分配結(jié)構(gòu)中，中 產(chǎn)階級所代表的首改首置客群的“別墅夢”需求旺盛； 以客戶類型作為衡量別墅項目檔次的檔次的標準，更為科學； 圈定經(jīng)濟型別墅目標市場客群的標準； 在不同階段，別墅產(chǎn)品的主流客群都不相同，總體經(jīng)歷了在不同階段，別墅產(chǎn)品的主流客群都不相同，總體經(jīng)歷了 頂級買家充斥、中產(chǎn)階級引領(lǐng)、普通用戶主導的三個過程；頂級買家充斥、中產(chǎn)階級引領(lǐng)、普通用戶主導的三個過程； 以中產(chǎn)階級為主的首改以中產(chǎn)階級為