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1、第一部分第一部分 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究 一一. .宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 1.1.近三年宏觀經(jīng)濟指標(biāo)近三年宏觀經(jīng)濟指標(biāo) 城市規(guī)劃及實現(xiàn)情況 城市人口、GDP 2.2.房地產(chǎn)近五年運行情況房地產(chǎn)近五年運行情況 房地產(chǎn)市場供給、需求走勢分析 房地產(chǎn)成交、價格走勢分析 房地產(chǎn)市場存量分析（含已經(jīng)出讓土地和待出讓土地） 房地產(chǎn)未來3年市場走勢預(yù)判 大連城市擴張呈現(xiàn)大連城市擴張呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)”的特征，產(chǎn)業(yè)布局、人口流動方向性明顯。城市發(fā)展的主軸與房地產(chǎn)開發(fā)主軸高度重合的特征，產(chǎn)業(yè)布局、人口流動方向性明顯。城市發(fā)展的主軸與房地產(chǎn)開發(fā)主軸高度重合 大連將成為中國北方重要2、的航運中心、 產(chǎn)業(yè)基地、濱海名城與生態(tài)城市 城市發(fā)展目標(biāo)：城市發(fā)展目標(biāo)：構(gòu)筑“一個中心” （東北亞重要的國際航運中心），建成 “四個基地”（石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信 息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基 地、造船基地），構(gòu)筑新型工業(yè)體系， 基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，全面提升第三產(chǎn) 業(yè)和城市綜合服務(wù)功能率先基本實 現(xiàn)大連老工業(yè)基地的振興。 一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境城市規(guī)劃及實現(xiàn)情況城市規(guī)劃及實現(xiàn)情況 高新 園區(qū) “西拓北進(jìn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，實現(xiàn) 了城市產(chǎn)業(yè)格局和居住結(jié)構(gòu)重組，不僅使城 市向西向北延伸，同時為房地產(chǎn)市場開發(fā)帶 來新的機遇。 2010年隨著大連市地鐵施工全面展開，傳 統(tǒng)行政區(qū)的邊緣地帶逐漸成3、為新的居住熱點 高新園區(qū)地處甘井子區(qū)和沙河口區(qū)兩大行 政區(qū)交匯處，同時也是連接大連主城區(qū)和旅 順口區(qū)的樞紐地帶，地理位臵優(yōu)越。近幾年 隨著園區(qū)內(nèi)IT、教育等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及軟 件園產(chǎn)業(yè)帶的形成，集中了大連高知人群， 已經(jīng)成為城市中新的居住熱點區(qū)域 一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境城市規(guī)劃及實現(xiàn)情況城市規(guī)劃及實現(xiàn)情況 過去5年大連城市經(jīng)濟總量基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。2009年受全球性金融危機影響，增幅放緩 與全國同類城市比較，大連處于中等偏上的發(fā)展水平。而在東北則處于相對領(lǐng)先地位 良好的城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好宏觀環(huán)境，尤其在東北地區(qū)優(yōu)勢明顯 一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境城市城市GDPGDP情況情況 2010年大連與全國同類城市和東北主要城市GDP對比圖2010年大連與全國同類城市和東北主要城市GDP對比圖 4092 5945 5666 5010 5125 3068 2053 515