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1、 引 言： 總部商務(wù)區(qū)公寓產(chǎn)品是保障項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流平衡的重要支柱，也是合肥房地產(chǎn)投資 者的兲注熱點(diǎn)。公寓產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身屬性、區(qū)域發(fā)展和目標(biāo)客群需求對(duì)其進(jìn)行 定位，打造符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。 概念塑造：發(fā)掘幵細(xì)分目標(biāo)客戶，針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)素，塑造符吅需求的體驗(yàn)概念； 產(chǎn)品價(jià)值提升：根據(jù)項(xiàng)目定位，設(shè)置吅理的產(chǎn)品品類、戶型面積、硬件配套、朋務(wù)。 市場(chǎng)借鑒：了解吅肥現(xiàn)有公寓項(xiàng)目發(fā)展及產(chǎn)品情況，劃分產(chǎn)品形態(tài)及營(yíng)銷狀況； 目錄 contents 引言 第一部分 市場(chǎng)縱覽 案例分析 第二部分 自身發(fā)掘 客戶定義 第三部分 概念定位 產(chǎn)品建議 辦公產(chǎn)品定位方法： 市場(chǎng)需求產(chǎn)品 客戶需求產(chǎn)品 項(xiàng)目適吅產(chǎn)品 “三相交2、法”定位應(yīng)用：從市場(chǎng)需求、客戶需求、自身質(zhì)素三個(gè)范疇，尋找最精準(zhǔn)的 交集，作為項(xiàng)目定位的依據(jù)。 吅肥公寓市場(chǎng)研究 客戶深度發(fā)掘 項(xiàng)目自身質(zhì)素 定 位 市場(chǎng)縱覽 案例分析 立足亍合肥市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，通過(guò)丌同產(chǎn)品品類的市場(chǎng) 表現(xiàn)，了解當(dāng)前合肥公寓市場(chǎng)產(chǎn)品熱點(diǎn)及投資現(xiàn)狀，圈定 市場(chǎng)需求最旺盛的產(chǎn)品類型。 市場(chǎng)縱覽 案例分析： 按產(chǎn)品品類劃分，公寓市場(chǎng)目前主流產(chǎn)品為平層和LOFT（含復(fù)式和 越層）兩種類型。 合肥平層式公寓項(xiàng)目 案例一： 萬(wàn)科甲殼蟲 案例二： 安糧QQ公寓 平層式公寓 案例三： 蘭亭公寓 案例四： 1912青年公寓 平層公寓參照案例萬(wàn)科甲殼蟲 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)科甲殼蟲 項(xiàng)目地址 吅肥市蜀山匙3、望江路不石臺(tái)路交口 東側(cè) 項(xiàng)目性質(zhì) 商住社匙 層數(shù) 33層 公攤 23% 梯戶比 4梯32戶 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 銷售均價(jià) （元/） 8800 產(chǎn)品面積 24 34 41 52 56 戶型屬性 1房1廳1衛(wèi) 項(xiàng)目基本參數(shù)： 萬(wàn)科出品，40年產(chǎn)權(quán)，黃潛望版塊，主力面積24-56，其中24戶型市場(chǎng)接 受度高，去化速度快。 面積 總套數(shù) 戶型配比 去化套數(shù) 去化率（11-15層） 24 168 18.75% 60 100% 34 588 65.625% 144 81% 41 84 9.375% 2 73.3% 52-56 56 6.25% 206 10% 公寓11-15層的房源在售，均價(jià)8500元/平米，24平米戶型 已經(jīng)售完，34平米總價(jià)在27-29萬(wàn)元，41平米總價(jià)在34-35 萬(wàn)元，52、56平米戶型總價(jià)在46萬(wàn)元左右。 精裝修 主力面積段：24-56 公寓：4梯32戶，南邊是7戶約5平米的