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1、 前言前言. . 受 國家政府，頒布的“禁墅令”及1.0容積率的限制性影響，以別墅產(chǎn)品為代表的高端定 位產(chǎn)品體系供應(yīng)日益受到壓制； 然而客群財富積累構(gòu)架，亦在隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及進(jìn)程加快，發(fā)生質(zhì)變，中產(chǎn)階 級，即強(qiáng)改善型首置首改客群的基數(shù)在不斷擴(kuò)大，而此類客群終極“別墅夢”，在不斷擴(kuò)充； 各地開發(fā)商大鱷，在政府政策下壓，高端產(chǎn)品市場嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，另辟蹊徑；拓 展創(chuàng)新高端產(chǎn)品的營銷途徑，滿足高端產(chǎn)品需求，使利潤空間最大化； 1. 1. 與題背景研究 2003 國土資源部 關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 第四條規(guī)定：“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)?！?中國人民銀行 關(guān)2、于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 嚴(yán)格限制高檔商品房開發(fā)貸款和個人購買高檔商品房及二次購房按揭貸款 國務(wù)院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 再次提出“要控制高檔商品房建設(shè)” 國土資源部 關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 要求“停止別墅類用地的土地供應(yīng)” 國土資源部 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理用地手續(xù)，對別墅進(jìn)行全面清理 2007 國土資源部 2007年全國土地利用計劃 再度明確禁止別墅類、高爾夫球場等項目用地批建 2012 國土資源部 關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供3、應(yīng) “限墅令”和“1.0容積率”政策的頻出： 1.對于別墅自身產(chǎn)品價值：隨著其稀缺性的顯現(xiàn)，別墅 的價值也在逐年攀升。 2.對于開發(fā)商利潤空間：別墅產(chǎn)品代表的高端市場受到 限制，故開發(fā)商游走在政策邊緣，滿足客群對于低密 度生活的渴望的高性價比豪宅產(chǎn)品營運而生； 高端豪宅，一級土地市場，供應(yīng)受限： 自2003年以來，地產(chǎn)市場受“限墅令”和 “1.0容 積率”的影響較大； 隨著區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各地財富分配結(jié)構(gòu)中，中 產(chǎn)階級所代表的首改首置客群的“別墅夢”需求旺盛； 以客戶類型作為衡量別墅項目檔次的檔次的標(biāo)準(zhǔn)，更為科學(xué)； 圈定經(jīng)濟(jì)型別墅目標(biāo)市場客群的標(biāo)準(zhǔn)； 在不同階段，別墅產(chǎn)品的主流客群都不相同，總體經(jīng)歷了在不同階段，別墅產(chǎn)品的主流客群都不相同，總體經(jīng)歷了 頂級買家充斥、中產(chǎn)階級引領(lǐng)、普通用戶主導(dǎo)的三個過程；頂級買家充斥、中產(chǎn)階級引領(lǐng)、普通用戶主導(dǎo)的三個過程； 以中產(chǎn)階級為主的首改以中產(chǎn)階級為