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1、20212021年年5 5月月2424日日 房地產(chǎn)行業(yè)專題研究房地產(chǎn)行業(yè)專題研究 房地產(chǎn)業(yè)重定義房地產(chǎn)業(yè)重定義 中信證券研究部中信證券研究部 陳聰、張全國、李金哲、聯(lián)系人：李宗儒陳聰、張全國、李金哲、聯(lián)系人：李宗儒 股票報告網(wǎng) 2 2 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 行業(yè)行業(yè) 空間的開發(fā)空間的開發(fā)營建銷售營建銷售 空間的運營空間的運營資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理 空間的服務(wù)空間的服務(wù)智慧物管智慧物管 空間的交易空間的交易租售服務(wù)租售服務(wù) 房地產(chǎn)行業(yè)：新時代，多維度，重新認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)：新時代，多維度，重新認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè) 資料來源：中信證券研究部繪制 注：圖片來自中信集團(tuán) 股票報告網(wǎng) 3 空間的開發(fā)空間的開發(fā)常態(tài)調(diào)控之2、下的理性回歸長路常態(tài)調(diào)控之下的理性回歸長路 股票報告網(wǎng) 4 4 房地產(chǎn)政策的目標(biāo)和趨勢分解房地產(chǎn)政策的目標(biāo)和趨勢分解 資料來源：中信證券研究部繪制 股票報告網(wǎng) 主客觀因素共同推動去杠桿主客觀因素共同推動去杠桿 客觀上，三道紅線和房貸集中度管理正在要求房地產(chǎn)企業(yè)控制杠桿，減少拿地規(guī)模。客觀上，三道紅線和房貸集中度管理正在要求房地產(chǎn)企業(yè)控制杠桿，減少拿地規(guī)模。 主觀上，由于項目預(yù)期盈利能力下降，信用利差走闊，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也沒有大規(guī)模舉債的訴求主觀上，由于項目預(yù)期盈利能力下降，信用利差走闊，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也沒有大規(guī)模舉債的訴求 2020年底，57家樣本公司剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率73.4%，凈負(fù)3、債率77.0%，貨幣資金對短期有息負(fù)債的 覆蓋率為129.2%，分別較之2019年同期下降1.0，14.9和上升19.0個百分點。 資料來源：Wind，中信證券研究部 資料來源：Wind，中信證券研究部 樣本企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率（樣本企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率（% %） 樣本企業(yè)凈負(fù)債率（樣本企業(yè)凈負(fù)債率（% %） 66.0% 67.0% 68.0% 69.0% 70.0% 71.0% 72.0% 73.0% 74.0% 75.0% 76.0% 151617181920 加權(quán)平均數(shù) 中位數(shù) 60.0% 65.0% 70.0% 75.0% 80.0% 85.0% 90.0% 95.0% 100.0% 105.0% 110.0% 151617181920 加權(quán)平均數(shù) 中位數(shù) 股票報告網(wǎng) 資金成本分化資金成本分化 去杠桿未必帶來企業(yè)資金成本的下行，但繼續(xù)加杠桿大概率導(dǎo)致企業(yè)資金成本上行