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1、龍湖景粼原著營銷推廣復盤報告 如何在弱區(qū)位中做到強突圍 第二個無奈是無歸屬，項目位于空港高新區(qū)北部三不管的地段。地理上呢，和這個行政區(qū)劃上呢，其實都靠，但是呢，又都不靠。 所以這個項目的推廣任務呢。 無產(chǎn)品力 無配套 無品牌認知 無歸屬 度 龍湖璟宸原著 項目背景：青島龍湖進軍膠州的第一個項目，位于膠州的李哥莊鎮(zhèn)政府8公里。 十幾萬方的體量，小高層90-117平，小別墅117-120平，幾乎沒有配套， 產(chǎn)品力也一般，交通也不是太便利。 周邊競爭對手：均價3000元/平 本案價格：高層7000-8000元/平，別墅10000元/平 痛點：弱區(qū)域 高價格 周邊居民的區(qū)域的認知也很弱，不看好。 怎么2、讓鳳姐擁有范冰冰的出場價和追捧 VS 雖然區(qū)域弱，但也不是一無是處， 屬于膠東空港后花園，未來有特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃。 1炒作區(qū)域 區(qū)域不好的項目就是都是先炒作這個區(qū)域，把區(qū)域炒作好了， 銷售便水到渠成，但問題是特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃，他不是一個強勢規(guī)劃， 沒有這種大配套之類的一個支撐，而且即便是有這種強勢規(guī)劃的這 個區(qū)域，比方說像那個青島的高新區(qū)，一直都有市政府北遷的傳聞， 但是呢，規(guī)劃出來之后，始終都是冷冷清清，門可羅雀，區(qū)域大熱 的時候呢，是有大量的配套政策開始落地，開始建設的時候，區(qū)域 的這種熱度才會才起來。 即便是特征性特色小鎮(zhèn)，他是規(guī)劃有搭配的話，短期內(nèi)她的這個區(qū)域熱度， 你再怎么吵也熱，也熱不3、起來，而且呢，就是，雖然是龍湖，他有一張品 牌影響力，但是我們想就說，一個十幾萬平米的一個小項目，他怎么可能 能撐起這個區(qū)域操作啊，這它的價值支撐也支撐不起來。而且即便是能夠 支撐，恐怕就是說它的炒作成本和時間成本也是非常大的，最主要的是地 緣性客戶的認知是最難攻破的。炒作區(qū)域，顯然這條路也是不通的。 此 路 難 通 2炒作品牌 一二線城市認知度超高 李哥莊鎮(zhèn)富人階層：品牌意識不強，實用主義，愛面子。 此 路 難 通 3炒作產(chǎn)品 案例：北京星河灣 區(qū)域不占優(yōu)勢，用產(chǎn)品品質(zhì)征服市場，成為業(yè)界營銷典范。 墻內(nèi)開花墻外香 此 路 難 通 如 何 破 局 通過外力賦予項目光環(huán)，以王者歸來姿態(tài)提升自己的身價，也許行得通！ 中國首席名模呂燕 不識廬山真面目，只緣身在此山中。 李哥莊鎮(zhèn)人不懂龍湖，沒關(guān)系，青島人懂！ 李哥莊鎮(zhèn)人不懂原著產(chǎn)品，沒關(guān)系，青奧人懂！ 他們愛跟風，愛面子 整盤推廣策略：安內(nèi)先攘外