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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2014.10 福田香蜜湖寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位報(bào)告福田香蜜湖寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 前言前言 本報(bào)告是受朗日投資公司委托，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 定位分析 報(bào)告內(nèi)容包括，市場(chǎng)分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶定位、價(jià)格定 位、產(chǎn)品定位、形象定位 項(xiàng)目現(xiàn)處于初級(jí)規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場(chǎng)的角度闡述 項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和資料 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 分析思維導(dǎo)圖分析思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目項(xiàng)目 界定界定 項(xiàng)目項(xiàng)目 定位定位 項(xiàng)目項(xiàng)目 預(yù)算預(yù)算 市場(chǎng)競(jìng)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)分析爭(zhēng)分析 SWOTSWOT分分析析 選擇戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略 指標(biāo)及限指標(biāo)及限 制條件2、制條件 地塊解析地塊解析 問(wèn)題界定問(wèn)題界定 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 分析分析 寫(xiě)字樓競(jìng)寫(xiě)字樓競(jìng) 爭(zhēng)分析爭(zhēng)分析 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 分析分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 略的確定略的確定 戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略描述戰(zhàn)略描述 客戶定位客戶定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 價(jià)格定位價(jià)格定位 形象定位形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 指標(biāo)及限制條件 地塊解析 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為行政辦公用地 占地面積8800平米 容積率4.8 項(xiàng)目限制條件 項(xiàng)目要求物業(yè)類型為寫(xiě)字樓與底層商業(yè)的結(jié)合類型 項(xiàng)目除占地面積和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給3、出，要求根據(jù)法 定圖則確定其他指標(biāo) 項(xiàng)目對(duì)資金流沒(méi)有提出要求，我們按照利潤(rùn)最大化條件考慮，項(xiàng) 目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租 項(xiàng)目要求建面中1.4的容積率要交給深規(guī)院作為行政辦公使用，剩 余3.4容積率用于出售，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫(xiě)字樓出入口相對(duì) 獨(dú)立 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 香蜜湖高尚居住、香蜜湖高尚居住、 旅游度假區(qū)旅游度假區(qū) 中心區(qū)中心區(qū) 蓮花山蓮花山 深圳高爾夫深圳高爾夫 項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析 區(qū)域位置獨(dú)一無(wú)二，資源一流，地塊區(qū)域位置獨(dú)一無(wú)二，資源一流，地塊 稀缺稀缺 區(qū)位：區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰香蜜湖，位 于紅荔西路與香梅路交差叉 兩個(gè)商業(yè)中心之間，距離在 1.5公里內(nèi)。 交通：交通：周邊路網(wǎng)完善，道路 寬敞。目前紅荔路車流量并 不算太大，但紅荔路接通僑 城東路后車流量將會(huì)有所增 加 資源：資源：一線湖景，二線山景， 旅游、度假資源豐富； 人文：人文：固定的高檔富人