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1、 演示目錄 C O N T E N T S 一、武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研究 三、項(xiàng)目整體定位 四、K1-1地塊物業(yè)發(fā)展建議 五、財(cái)務(wù)粗算 武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 1 CRIC Consulting Division 4 武漢“十三五”發(fā)展研判 12 CRIC Consulting Division 5 1114/1221新政 1114新政加碼，政府有意依靠遠(yuǎn)城區(qū)成交占比上漲來(lái)達(dá)到控制全市整體均價(jià)漲幅的想法， 但收效仍不明顯；伴隨1221新政出爐，武漢基本進(jìn)入全城限購(gòu)時(shí)代。 相比10月3日政策,1114及1221新政已基本覆蓋武漢整體市場(chǎng) 加強(qiáng)容積率1.0以下的項(xiàng)目和142、4以上大戶型產(chǎn)品去杠桿 對(duì)應(yīng)別墅產(chǎn)品和改善產(chǎn)品去化將受阻 購(gòu)買別墅及144以上產(chǎn)品的客戶絕大多數(shù)為二套或以上 本地客戶需首付7成，而外地客戶二套無(wú)資格購(gòu)買，首套需連續(xù)兩年社保記錄 因此從需求端來(lái)說(shuō)，限購(gòu)及限貸升級(jí)將對(duì)這一類產(chǎn)品打擊力度相當(dāng)大 本地人從不限購(gòu)調(diào)整為僅限購(gòu)買2套 外地人從限購(gòu)2套調(diào)整為僅限購(gòu)買1套 并且需要兩年連續(xù)社保記錄 武漢本輪房?jī)r(jià)上漲受外地剛需客戶回流及投資的影響較大，限購(gòu)直接將這一部分客群阻絕 將對(duì)以光谷、四新等外地客群占比較大的區(qū)域產(chǎn)生直接影響 從限貸來(lái)說(shuō)，相比2013年底武漢最嚴(yán)厲的雙限時(shí)期 目前本地人二套5成低于當(dāng)時(shí)的7成，購(gòu)房利率也低于當(dāng)時(shí)水平 同時(shí)對(duì)比個(gè)別城市的二3、套首付6成，目前政策尚未到極限 去杠桿升級(jí) 限購(gòu)升級(jí) 政策空間 1114新政（主城區(qū)限購(gòu)） 1221新政（遠(yuǎn)城區(qū)限購(gòu)） CRIC Consulting Division 6 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 上一輪調(diào)控范圍2011.012014.07，共43個(gè)月，期間市場(chǎng)價(jià)格變化明顯分為三段，雙限初期市場(chǎng)量 跌價(jià)升，而后掉頭向下，伴隨成交量回升，之后長(zhǎng)達(dá)兩年市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)上行 限購(gòu)放松限購(gòu)“四萬(wàn)億”計(jì)劃 征收土地增值稅，加息， 二套房首付提高等一系列 調(diào)控 武漢歷次調(diào)控前后市場(chǎng)量?jī)r(jià)變動(dòng)情況 限購(gòu)重啟 123 范圍：11.0111.10 持續(xù)時(shí)間：10個(gè)月 表現(xiàn)：量穩(wěn)，價(jià)上漲13.8% 范圍：11.1112.08 持續(xù)時(shí)間：10個(gè)月 表現(xiàn)：量回升，價(jià)下跌15.6% 范圍：12.0914.06 持續(xù)時(shí)間：22個(gè)月 表現(xiàn)：量穩(wěn)升，價(jià)漲12.9% CRIC Consulting Division 7 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)