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1、深南香蜜立交西側地下商業項目 可研報告 世聯行深中潤項目組 2015.04.07 2015.04.07 委托 背景背景 background 深圳10年來首 次拍賣地下商 業用地 委托 背景背景 background 深南香蜜立交西北側B302- 0115，地下商業5390 地塊指標： 土地面積：6941.25 建筑容積率： 0.073 計容建面：500 總建面：5890 其中地上：500 地下商業：5390 建筑退距：20% 限制條件：內部設6米寬的東西向人 行通道，并24小時對外開放 地下空間&條形地塊&6米公共通道&約25米進深 工作 回顧回顧 retrospection 實地踏勘 訪談2、 統計分析 地塊調研 周邊人流動線研究 周邊客群基數調研 2公里內商業環境調研 重點商業項目調研 訪談對象：消費者、商 家、房產中介等 訪談方式：約訪、攔訪 電話訪問 訪談目的：了解消費者 消費習慣，周邊商業租 金/售價、經營狀況等 地塊周邊客群統計分析 各關聯商業業態統計分析 租金/售價體系統計分析 深圳近期出讓土地統計 實地踏勘訪談統 計分析 工作 回顧回顧 retrospection 實地踏勘：以車公廟地鐵站為 原點，1公里范圍內商業環境調研 五分鐘人流測試 現場調研 商業項目調研 寫字樓客戶調研 重點商家調研 工作 回顧回顧 retrospection 訪談：重點訪談周邊商戶、消費 者3、房地產中介、專業人士 60組消費者深度訪談 深圳世聯行專業人員 周邊房產中介 各商業項目內經營商家 項目周邊客群 2 戰略與策略 3 效益評價 1 市場與機遇 報告 章節 Report structure 壹。市場與機遇 市場環境 客群機遇 競爭機遇 區域機遇 交通機遇 區域商業格局：以社區商業+中端地下商業+寫字樓底商為主，總規模約10 萬方，主要布局與深南大道兩側 豐盛町商業步行街： 業態：中低端地下商業+中低端零售+ 快捷餐飲+特色餐飲 規模：26624 財富廣場 香蜜湖風情商業步行街： 業態：特色餐飲+休閑餐飲+快 捷餐飲+社區配套 規模：約8000 財富廣場： 業態：中低端地下商業+ 寫字樓商業配套 規模：約6000 時代科技 大廈 時代科技大廈： 業態：高端商務餐飲+高端 商務會所+商務配套 規模：約5000 豐盛町商業步行街： 業態：大眾餐飲+商務快 餐+國際快餐飲 規模：