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1、弘宇琉森堡 傳播溝通案 2016.3.31 營(yíng)銷任務(wù) 銷售任務(wù) 4.5個(gè)億 別墅：30余套 42-44棟：大平層90套 59-61棟：大平層240套 102-130高層 180套 重點(diǎn)貨源為大平層 今日提報(bào)三大板塊 1 現(xiàn)狀與壓力 2 機(jī)會(huì)檢視 3 解決之道 占 地：300畝 建 面：24萬方高檔住宅、20余萬方商業(yè)綜合體 產(chǎn)品類別：別墅、平層、商業(yè) 配 套：大型購(gòu)物中心、半山私家會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、超星級(jí)酒店、 南明小學(xué)、國(guó)際雙語幼兒園 項(xiàng)目概況 現(xiàn)狀與壓力 A 市場(chǎng)+區(qū)域 B 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 C 客戶分析 D 產(chǎn)品機(jī)會(huì) 1貴陽樓市處于供過于求， 存在與大品牌大體量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) （未來方舟 花果園尾期)2、 大勢(shì) 剛需供給市場(chǎng) 全城走低價(jià)傾銷策略 項(xiàng)目整盤走改善高端產(chǎn)品 塔尖成交有限。 A 貴陽市場(chǎng)大勢(shì) 壹 現(xiàn)狀與壓力 中天未來方舟 樂灣國(guó)際 中鐵國(guó)際旅游度假區(qū) 保利公園2010 B 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 壹 現(xiàn)狀與壓力 【中天未來方舟】 位置： 貴陽市老城區(qū)東部的云巖區(qū)漁安安井片區(qū)， 總占地9.53平方公里，建面720萬方超級(jí)巨無霸。 產(chǎn)品： 主力產(chǎn)品產(chǎn)品：118-1213房2廳1衛(wèi) 197-203 4房三廳（復(fù)試） 價(jià)格：5-5.5K 優(yōu)勢(shì)： 貴州房企龍頭品牌、 地標(biāo)類型建筑群、極高的項(xiàng)目地展示面 【樂灣國(guó)際城】 位置：烏當(dāng)區(qū)情人谷月亮河畔 產(chǎn)品：雙拼別墅、高層、 小高層 高層面積102-200平米 價(jià)3、格：高層4K 獨(dú)棟別墅1w起 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目展示具有打動(dòng)力、入門別墅牽引 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 【保利公園2010】 位置：烏當(dāng)航天大道中段 產(chǎn)品：330-660平米翡麗云邸莊園別墅 價(jià)位：1.2w 優(yōu)勢(shì)：品牌、容積率底僅為0.6 綠化率高達(dá)78% 資源豐富（一山二湖十公園） 劣勢(shì)：總價(jià)偏高、地段偏遠(yuǎn) 【中鐵-國(guó)際生態(tài)城 白晶九號(hào)】 位置：南明 龍洞堡 產(chǎn)品：89-532合院、聯(lián)排、獨(dú)棟 價(jià)位：別墅7K起 優(yōu)勢(shì)：戶型選擇面廣 價(jià)格、500強(qiáng)品牌 劣勢(shì)：偏遠(yuǎn)、生活配套沒跟上 小結(jié)： 1 項(xiàng)目與競(jìng)品比對(duì)，品牌知名度需要強(qiáng)化 2 在規(guī)模、價(jià)格上不占明顯的優(yōu)勢(shì) 3 高贈(zèng)送面積大平層則是市場(chǎng)少有的 4 南明區(qū)-區(qū)位是客戶選擇琉森堡的關(guān)鍵點(diǎn) C 客戶機(jī)會(huì) 壹 現(xiàn)狀與壓力 目標(biāo)客群： 產(chǎn)品決定了項(xiàng)目的客戶群體以改善型客戶為主 成交數(shù)據(jù)表明： 項(xiàng)目主要客戶為南明區(qū)私營(yíng)業(yè)主、 事業(yè)單位、建筑、飲食行業(yè)、公務(wù)員等。 地緣性很