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1、走在正確的趨勢之上走在正確的趨勢之上 然后人定勝天然后人定勝天 謹(jǐn)呈：地產(chǎn)謹(jǐn)呈：地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 20082008年年0404月月0808日日 基本思路基本思路 開發(fā)商提出問題要求：開發(fā)商提出問題要求： 1.1. 市場分析（項(xiàng)目競爭情市場分析（項(xiàng)目競爭情 況分析）況分析） 2.2. 客戶分析：本項(xiàng)目的主客戶分析：本項(xiàng)目的主 要客戶是誰？要客戶是誰？ 3.3. 項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢/ /劣勢分析劣勢分析 4.4. 作為一個(gè)作為一個(gè)3535萬平米的大萬平米的大 盤，如何進(jìn)行項(xiàng)目操作盤，如何進(jìn)行項(xiàng)目操作 我們對問題的理解我們對問題的理解 本次報(bào)告解決的核心問題項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的2、困境 項(xiàng)目營銷策略 解 決 項(xiàng)目營銷執(zhí)行實(shí)踐 實(shí) 現(xiàn) 01 大勢 01 05 04 2008 觀察觀察 大勢判斷：看清環(huán)境，謹(jǐn)慎把握方向 金融政策延續(xù)金融政策延續(xù) 提高首付提高首付 利率上調(diào)利率上調(diào) 嚴(yán)審貸款嚴(yán)審貸款 交易稅交易稅 強(qiáng)制結(jié)構(gòu)調(diào)整政策強(qiáng)制結(jié)構(gòu)調(diào)整政策 土地清理土地清理 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房限價(jià)房 90/70 市場參與者市場參與者 低價(jià)入市低價(jià)入市 持幣觀望持幣觀望 一線城市：受一線城市：受928等新政影響北京上海等一線城市等新政影響北京上海等一線城市 商品房成交量出現(xiàn)大幅度下降，平均降幅超過商品房成交量出現(xiàn)大幅度下降，平均降幅超過 20% 2007.1-2008.1北京商3、品房成交走勢2007.1-2008.1北京商品房成交走勢 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/） 9.28 2007.1-2008.1上海商品房成交走勢2007.1-2008.1上海商品房成交走勢 4000 9000 14000 19000 24000 29000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/） 9.