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1、貴陽太慈橋項(xiàng)目前期策劃貴陽太慈橋項(xiàng)目前期策劃 2 綱綱 要要 市場研究結(jié)論回顧 本體研究 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo) 項(xiàng)目定位 開發(fā)策略 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 1 1 3 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo) 1 4 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo) 目標(biāo)一：項(xiàng)目價(jià)值最大化 目標(biāo)二：項(xiàng)目可持續(xù)銷售 目標(biāo)三：開發(fā)企業(yè)品牌提升 5 市場研究結(jié)論回顧市場研究結(jié)論回顧 2 6 2006年貴陽土地供給出現(xiàn)井噴，全年出讓土地近百宗，共計(jì) 8000余畝；2007年僅上半年，商品房供應(yīng)面積就達(dá)212.7萬 平米，同比增幅117.5%； 大型品牌開發(fā)商（保利、新世界、世紀(jì)金源等）迅速2、涌入， 貴陽的大盤時(shí)代來臨，構(gòu)成未來市場的龐大供應(yīng)量，預(yù)示競 爭形勢更加嚴(yán)峻； 太慈橋區(qū)域已知商品房市場年均消化量約為15萬平米，消化 能力非常有限，區(qū)域競爭力弱。 住宅市場結(jié)論回顧住宅市場結(jié)論回顧（一） 供供 需需 7 產(chǎn)產(chǎn) 品品 市場的產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品層面同樣競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新 的難度大； 目前市場供需的產(chǎn)品明顯以100-150平米戶型為主流； 90平 米以下戶型市場接受度低； 客客 群群 客群基數(shù)有限，貴陽地產(chǎn)對(duì)省外輻射能力相對(duì)較弱。 市場客群的升級(jí)換代需求逐漸呈現(xiàn)，存在引導(dǎo)的空間。 住宅市場結(jié)論回顧（二）住宅市場結(jié)論回顧（二） 8 宏觀政策結(jié)論回顧宏觀政策結(jié)論回顧 70-90政策將3、成為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策； 國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會(huì)逐漸加強(qiáng)，未來不可預(yù)見的房 地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)依然會(huì)加大。 宏宏 觀觀 政政 策策 9 商業(yè)、酒店市場結(jié)論回顧商業(yè)、酒店市場結(jié)論回顧 商商 業(yè)業(yè) 貴陽商業(yè)目前主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，特色商 業(yè)幾乎是市場空白； 傳統(tǒng)商業(yè)圈已經(jīng)成熟，市民的消費(fèi)習(xí)慣也難以突破； 潛在商業(yè)供給主要以Shopping mall為主，體量巨大，市 場競爭激烈； 大型商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)周期長，操作難度大。 酒酒 店店 高檔酒店今年紛紛進(jìn)入貴陽，市場供應(yīng)逐年增加； 當(dāng)前宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來趨勢支持高端酒店的發(fā)展； 與專業(yè)品牌酒店管理公司經(jīng)營合作合作是未來的發(fā)展趨勢。 10 本體研究本體研究 3 11 項(xiàng)目所處區(qū)位項(xiàng)目所處區(qū)位 項(xiàng)目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南 明區(qū)； 南明區(qū)是全省、全市的政治、經(jīng) 濟(jì)、文化、科技和教育中心。 12 項(xiàng)目具體位臵項(xiàng)目具體位臵