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1、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 ? 本項(xiàng)目總占地面積 420 萬(wàn)平方米（按容積率 0.5 左右估算） ，總建面約 210 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期約 8 年左右 ? 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，組團(tuán)排列，可按照 4 期來(lái)開(kāi)發(fā) （從開(kāi)發(fā)到售完） ，每期兩年，每期開(kāi)發(fā)老年公寓建筑面積 11.5 萬(wàn)平方 米上。 ? 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開(kāi)發(fā)，但一期開(kāi)發(fā)時(shí)老年公寓、服務(wù)中 心、敬老院、康復(fù)中心、活動(dòng)中心必須同步建設(shè)。 ? 根據(jù)上述計(jì)劃，本項(xiàng)目老年公寓全部建成后，總建面約 52.3 萬(wàn)平米， 約占地塊開(kāi)發(fā)計(jì)劃的 31左右。按老年公寓容積率 0.6 左右估算，占地 面積約 87 萬(wàn)平米，約占總占地面積的 20.2、75。 - 1 - 1 第一部分 對(duì)象市場(chǎng)分析 對(duì)象市場(chǎng)分析 - 2 - 2 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性三大市場(chǎng)支撐： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性三大市場(chǎng)支撐： 壹壹：全國(guó)全國(guó)“老齡化老齡化”已成為重要的社會(huì)問(wèn)題已成為重要的社會(huì)問(wèn)題 ? 人口老齡化提前達(dá)到高峰。 ? 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。 ? 在多重壓力下渡過(guò)人口老齡化階段 ? 上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過(guò)程 貳：目標(biāo)客戶自身需求改變貳：目標(biāo)客戶自身需求改變 ? 老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題 ? 老年人的消費(fèi)觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 ? 隨著老年人文化層次的提高，越來(lái)越多的老年人對(duì)晚年生活的精神追求越來(lái)越重視 ? 上海 250 萬(wàn)老年人中3、有 74.4較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 ? 社會(huì)上“空巢家庭”的逐漸增多 ? 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 ? 上海與太倉(cāng)由史以來(lái)的地域情感逐漸加深 ? 老年人及其子女對(duì)國(guó)際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同 叁：目前上海叁：目前上?！袄夏旯⒗夏旯ⅰ鼻闆r不佳情況不佳 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡(jiǎn)陋老化 ? 缺乏政策扶持，開(kāi)發(fā)成本是太倉(cāng)的倍 - 3 - 3 一、上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ? 老年人比重逐年增加，上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時(shí)期 老年人比重逐年增加，上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時(shí)期 ? 未來(lái) 3 年內(nèi)老年人將增加至少 22.5 萬(wàn)人 未來(lái) 3 年內(nèi)老年人將增加至少 22.5 萬(wàn)人 ? 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好，購(gòu)買力有所加強(qiáng) 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好，購(gòu)買力有所加強(qiáng) （一）上海市老年人口逐年遞增，（一）上海市老年人口逐年遞增，06 年達(dá)到年達(dá)到 2