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1、合肥信達(dá)天御項(xiàng)目商業(yè)部分 策略顧問市場(chǎng)分析報(bào)告 PART 1 信達(dá)項(xiàng)目之前工作回顧 前言 在之前的服務(wù)中，本司針對(duì)項(xiàng)目的整 體開發(fā)思路、核心商業(yè)定位、銷售街區(qū) 定位提出了相關(guān)思路和策略，根據(jù)雙方 商定，本司于2017年4-5月針對(duì)項(xiàng)目商 業(yè)定位進(jìn)行了相關(guān)市場(chǎng)論證調(diào)研，本次 提交文件主要為本次調(diào)研相關(guān)成果文件 整理，以供貴司作為后續(xù)決策依據(jù)。 項(xiàng)目開發(fā)思路 項(xiàng)目商業(yè)定位 PART 2 定位論證之策略顧問市場(chǎng)分析 總目錄 2.1城市商業(yè)研究 2.2區(qū)域商圈研究 2.3項(xiàng)目立地條件分析 2.4消費(fèi)者洞察 2.5品牌及經(jīng)營戶溝通 項(xiàng)目開發(fā)思路 項(xiàng)目商業(yè)定位 PART 1 工作回顧 項(xiàng)目開發(fā)思路 開發(fā)策2、略： 分期開發(fā)（S18S15地塊先期開發(fā)，S12 地塊后續(xù)開發(fā)） 持售策略： S12核心商業(yè)自持，S15-S18商業(yè)以銷售 為主，辦公物業(yè)銷售為主 寫字樓出售 公寓出售 公寓出售 公寓出售 商業(yè)街區(qū)銷售 商業(yè)自持 商業(yè)功能及形態(tài)定位： S12地塊主題商業(yè)茂 極具個(gè)性的特色建筑單體，與超高層分離，針對(duì)性提 前引入主力店進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)。 整體自持為主。 S15-18地塊整體定位以主題性商業(yè)主題 搭配配套商業(yè)，考慮銷售去化。 銷售訴求和商業(yè)成活實(shí)際結(jié)合考慮的建筑形式，建議 以街區(qū)形式為主，結(jié)合特色化主題定位。 由于沿街面和單體體量因素，如S15先于S12開業(yè)，主力店品質(zhì)和S15整體商業(yè)品質(zhì)難以保證中高3、端檔次，同時(shí)主力店引入較為困難 ，因此考慮兩類可能： 招商方案一：從工程和銷售角度S15、S18地塊可提前開發(fā)，但S12商業(yè)部分工程開發(fā)應(yīng)隨即推進(jìn)（工程間隔半年左右）,力爭(zhēng)S12地 塊商業(yè)和S15地塊同期交付，S12、S15商業(yè)整體同期開業(yè)。 優(yōu)勢(shì)：此方案可有效保證項(xiàng)目整體商業(yè)品質(zhì)和成活，同時(shí)S12主力店效應(yīng)能夠有效拉動(dòng)項(xiàng)目S15、S18招商。 劣勢(shì)：前期資金沉淀較高，初期現(xiàn)金流壓力較大。 招商方案二：S1、S18提前開發(fā)、提前開業(yè)。 優(yōu)勢(shì)：整體現(xiàn)金流壓力較小，規(guī)避核心商業(yè)初期人氣風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避超高層甲級(jí)寫字樓去化風(fēng)險(xiǎn)。 劣勢(shì)：S15主力店引入十分困難，整體將以餐飲等小型主力店為主，營銷、招商吸引力不足，難度較大，商業(yè)品質(zhì)相對(duì)無法保證。 綜合項(xiàng)目最終實(shí)際，最終仍選擇招商方案二。 屋頂屋頂跑道，城市農(nóng)場(chǎng)，空中花園 4F餐飲（特色、養(yǎng)生、主題） 水舞中庭 高端健身房 2500M 室內(nèi) 球場(chǎng) 500