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1、 中房瑞致國際4#地塊營銷策略報告 卓伯根商業(yè)地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議 1 目錄 CONTENTS 2 Number 1 市場高價公寓本質(zhì)分析 Number 2 投資性購買的瓶頸 Number 3 基礎(chǔ)價值認知及價格預(yù)判 Number 4 本案溢價機會分析 Number 5 公寓產(chǎn)品定位及開發(fā)建議 Number 6 商業(yè)開發(fā)研判 Number 7 開發(fā)思考及銷售回款預(yù)估 3 地下商業(yè)地下商業(yè) 主題商業(yè)街 集中商業(yè)-mall 公寓 20044 4000 59100 35000 4000 11000 公寓 前言：基于多方多次的溝通結(jié)果，以達到開發(fā)資金平衡為核心 ，項目的各物業(yè)功能配比及租售模式建議如2、下： ONE 市場高價公寓本質(zhì)分析 4 看 江 戶 型 壹。資源型公寓 資源型公寓對資源要求較高，看或不看價差為 2000-3000元，綜合價差比約16%，但本質(zhì)上資源 為內(nèi)部溢價因子。 遠洋外灘壹號 看江VS不看江： 14500-15000vs16500-17500 價差：2000-2500 價差比：13.8%-16.6% 看湖戶型 達美溪湖灣 看湖VS不看湖： 18000-19000vs21000-23000 價差：3000-6000 價差比：16.7%-21.1% 壹。熱點型公寓 華遠華中心：長沙公寓最貴項目，核心價值為地段、 一線江景資源、頂級綜合體的商業(yè)配套，地段為公 寓產(chǎn)品的核心價3、值支撐點。 核心價值：地段+配套+一線江景 定位 城市中心百萬級頂級綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、公寓、豪宅 地段 湘江中路；正對橘子洲與岳麓山，立足千年坡子街之上 獨特資源 一線江景；人文資源 商業(yè)配套 君悅酒店、樓下海信廣場和匯成珠寶MALL、五一商圈配套0距離 公寓產(chǎn)品 50-120公寓，華瑞和酒店返租，高租金長期投資； 預(yù)計10月將推38-180LOFT（2棟連廊之間打造空中圖書館） 交通 地鐵2號線湘江中路站、1號線人民路站，城市主干，多趟公交 貳。價比關(guān)系 商業(yè)公寓與住宅價比低于1.0時，去化較快，當(dāng)價比 關(guān)系超過1.0時，去化較慢，公寓與住宅的價比關(guān)系 為項目定價的關(guān)鍵依據(jù)。 典型商務(wù)公寓與住宅價比關(guān)系及去化表現(xiàn)情況 開盤型項目推售成交成交率均價板塊周邊住宅均價價比 長房八方里343088%11000市府120000.92 弘坤花樣匯297297100%11000市府12000.