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1、危局下的住宅地產(chǎn)制勝法寶 總圖定位 危局下的住宅地產(chǎn)制勝法寶 總圖定位 2017.8.19-20 如何讓項目住宅的定位更加準確，如何讓整體項 目能夠達到盈利目標，如何讓整個項目得到一個 非常好的總圖規(guī)劃，這是現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商迫切 需要了解的一個內(nèi)容。 由于現(xiàn)在眾多房企的住宅產(chǎn)品體系雷同，戶型也 比較相似，所以新研發(fā)的戶型產(chǎn)品線其實并不多 見。現(xiàn)階段如何比拼我們的規(guī)劃盈利能力，唯有 依靠總圖定位。 第一章 引言 第二章 住宅項目 定位調(diào)研 第三章 住宅項目 總圖定位 第四章 總圖定位之土地價值再創(chuàng) 造 住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀市場分化 住宅地產(chǎn)遍地開花、宏觀調(diào)控力度大 空置率偏高，過剩趨勢明顯 住宅地產(chǎn)危機2、與機遇共存 一部分熱點二線城市在2016年房價飛速上漲，城鎮(zhèn)化率與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)換也正處于 良性發(fā)展階段，從而進入新一線梯隊。 新崛起的樓市“四小龍”蘇州、南京、合肥、廈門，平均漲幅超過30%，四 城中又數(shù)合肥飆漲最快，二手房價格漲幅高達76%;位列第三的是石家莊，同比漲 幅達65%。此外，武漢、鄭州同樣是漲速似飛。 從2016年到2017年，政府在一二線城市房屋限購上的政策頻頻出臺，力求擠壓需 求去三線城市的效果，因此說明2017年房價遇阻，一線城市已經(jīng)挖不出金子了， 將大跌10%。 就住宅市場而言，單一的業(yè)態(tài)開發(fā)模式已經(jīng)不再適合業(yè)已成 熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，瓶頸凸顯，只 有創(chuàng)3、新才是企業(yè)生存的唯一出路。而在企業(yè)創(chuàng)新過程中，復 合式戰(zhàn)略是未來轉(zhuǎn)型的重要方向。 如今，大型房企紛紛加入復合型地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開發(fā)，綠地、 萬達、中海、華潤、萬科、綠城等均有代表作推出。 定位 拿地 總圖 方案 施工圖 施工+ 銷售 物業(yè)管 理 定位 調(diào)研 第二章第二章 住宅地產(chǎn)的定位調(diào)研住宅地產(chǎn)的定位調(diào)研 （以張江翡翠公園為主要案例）（以張江翡翠公園為主要案例） 2.12.1住宅定位重要性住宅定位重要性 2.22.2住宅地產(chǎn)的定位調(diào)研住宅地產(chǎn)的定位調(diào)研 2.2.1 2.2.1 競品的范圍界定競品的范圍界定 2.2.2 2.2.2 需求面調(diào)研需求面調(diào)研 2.2.3 2.2.3 競爭面調(diào)研競爭面調(diào)研 2.2.4 2.2.4 供給面調(diào)研供給面調(diào)研 住宅地產(chǎn)定位調(diào)研實施步驟 市場調(diào)研目的確定 競品確定和研究 撰寫調(diào)查計劃 需求面調(diào)研競爭面調(diào)研供給面調(diào)研 消費者購房行為 調(diào)查與研究 經(jīng)濟環(huán)境分析和 生活