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1、謀而后動 城市布局及項目分析方法 北區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 大渡口 巴南區(qū) 中區(qū) 照母山 綜合土地、人口、城 市建設(shè)等研究城市發(fā)展 以行政區(qū)域為界 認知市場 以重點組團為核心 研究市場 2008 2009 2012 入渝五年，萬科不斷升級認知城市的模式 歷程 可研基本靠等 定位基本靠拍 產(chǎn)品時好時壞 客戶說不出來 計劃基本倒排 價格基本靠猜 節(jié)點控制不住 任務(wù)經(jīng)常更改 節(jié)點又推遲了，銷售 任務(wù)完不成，降價跑 量？ 土地經(jīng)常被搶，試 試廣種薄收？ 利潤率不夠，與前期差 異大，再漲漲價吧？ 要完成政治任務(wù)，一 定要想辦法排出來？ ？ 當然，我們曾經(jīng)有過眾多困惑 困惑 萬科城 華宇 協(xié)信理 想山 春 山 臺2、 北 大 資 源 悅峰 約克 南郡 約克 北郡 金開大道 金洲大道 大云立交 金山大道 金渝大道 嵐峰立交 鴛鴦立交 奧體中心 重慶 財政 學(xué)校 耀中 國際 中學(xué) 金科 中心 約克 郡商 業(yè)中 心 天湖美鎮(zhèn)站 金福路站 約克郡站 華宇上院站 大坡站 星都會站 力帆 項目 金渝 野郊 公園 頤和 公園 白云公園 黃桷生態(tài) 園 人和站 和睦路站 金州大道站 金渝大道站 輕軌5號線 （一期試運營） 棕櫚泉站 兩江 公元 兩江公元站 也曾因機會性拿地，嘗到苦頭 困惑 背景： 萬科城項目原計劃獲取兩江公元地塊 土地被對手溢價獲取 無奈，機會獲取了萬科城地塊 但前期對本土地研究不足，出現(xiàn)： 地形高差估計不3、足 組團核心偏離項目等問題 政府道路未兌現(xiàn)，影響運營 結(jié)果： 成本增加、節(jié)點變動、運營計劃調(diào)整 客戶品質(zhì)下限 同產(chǎn)品線客戶對產(chǎn) 品功能與使用舒適 度接受的最低標準 客戶總款上限 同產(chǎn)品線客戶對產(chǎn) 品總款接受的最高 標準 緹 香 郡 洋 房 悅 灣 洋 房 套 內(nèi) 148 平 發(fā)現(xiàn)很難判斷與挖掘目標客戶 困惑 公司戰(zhàn)略與項目 選擇不交圈 1 土地、客戶、產(chǎn) 品不交圈 2 運營計劃與營銷 實現(xiàn)不一致 3 發(fā)現(xiàn)容易出現(xiàn)的三處不交圈或不一致 原因 營銷 設(shè)計 項目 成本 工程 意向土地信息 首期規(guī)劃/單體設(shè)計 工程形象進度 銷售開盤 土地基礎(chǔ)資料收集 市場調(diào)研 銷售許可證 工程總包招標 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 主體開工 建設(shè)工程施工許可證 基礎(chǔ)開工 施工圖報建 全套施工圖設(shè)計 基礎(chǔ)施工圖報建 示范區(qū)/基礎(chǔ)施工圖 基礎(chǔ)招標 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地使用權(quán)證 概念設(shè)計草案 方案報建 前 置 前置 成本