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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購財(cái)稅問題 一、收并購項(xiàng)目投資測(cè)算的基本邏輯（主要指靜態(tài)分析財(cái)務(wù)可行性）分析如下： 一、收并購項(xiàng)目投資測(cè)算的基本邏輯（主要指靜態(tài)分析財(cái)務(wù)可行性）分析如下： （一）投資測(cè)算的基本邏輯（項(xiàng)目利潤）：（一）投資測(cè)算的基本邏輯（項(xiàng)目利潤）： 因?yàn)椋麧?= 收入 - 成本 - 費(fèi)用 - 稅金。 所以，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目利潤 = 銷售收入 - 開發(fā)成本 - 銷管費(fèi)用 - 稅金。 （二）銷售收入：（二）銷售收入： 銷售收入就是可售面積（計(jì)容面積、靜態(tài)回收期） ）* 銷售價(jià)格。其中特殊事項(xiàng)： 1、地下停車位 一般來說，地下停車位是不計(jì)容積率的，因此，銷售的也就只能是使用權(quán)。但是如果要賣產(chǎn) 權(quán)2、，則需要補(bǔ)繳地下空間的土地出讓金。關(guān)于出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，國家層面的法律法規(guī)是沒有 明文規(guī)定的，都是由各地方政府自行規(guī)定，目前北京部分地下車位是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。 2、銷售價(jià)格加不加預(yù)期，較現(xiàn)在比未來是 每個(gè)公司的財(cái)務(wù)測(cè)算規(guī)則是有所不同的， 像東旭北地產(chǎn)財(cái)務(wù)測(cè)算銷售價(jià)格時(shí)是不允許加預(yù)期 的甚至是低于當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格（在有限價(jià)情況下） 。而有的公司允許加預(yù)期的，還有的公司要 求取平均值。 （三）開發(fā)成本、費(fèi)用（三）開發(fā)成本、費(fèi)用 1、土地成本，包括土地出讓金和契稅。那么，在二級(jí)市場(chǎng)拿地，股權(quán)投資的項(xiàng)目，怎么看 它的原始土地成本， 如果上一手業(yè)主是在公開市場(chǎng)通過招拍掛方式取得土地的， 或者上一手 也是通過3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓間接持有土地的，地價(jià)款其實(shí)看的就是土地出讓金票據(jù)和契稅票據(jù)。 如果是上一手業(yè)主在二級(jí)市場(chǎng)通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得在建工程， 則地價(jià)款是看賣方根據(jù)評(píng)估價(jià)向 買方開具購置不動(dòng)產(chǎn)票據(jù)和契稅票據(jù)。 土地出讓金，也稱地價(jià)款，也有叫土票。但是在收購中如果沒有土票或是工程類票就是有溢 價(jià)那，我們測(cè)算過了那么這么部分溢價(jià)將會(huì)視為成本增 1.7 倍-2 倍之間，其影響主要來源 于:土增稅不能扣除無票成本，根據(jù)增值額度確認(rèn)影響金額，按新增值稅規(guī)定土地出讓金可 抵銷售額后結(jié)算增值稅，如考慮附加稅相當(dāng)是無票成本金額的 11.11%。 契稅一般是地價(jià)款（有票）的 3%。 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷管費(fèi)用，除了拿地花錢，把房子蓋起來賣出去也是要錢的，這些錢 從財(cái)務(wù)角度可以大概分為以下幾類：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套 設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷管費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 上述費(fèi)用合計(jì)起來統(tǒng)稱為綜合開發(fā)成本。 因各