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禾略研究城市土地、產品和客戶方法論報告.pdf

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上傳人：故事編號：160519 2021-07-21 9頁 5.83MB

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1、禾略研究城市土地、產品和客戶方法論研究房地產，土地、產品、客戶缺一不可。之前禾略講過城市宏觀層面如何研究，那么這次我們下沉到房地產市場，講一下如何從土地、產品和客戶三個維度來研究一個城市的房地產市場。在研究市場之前，我們首先對全國所有城市的發展水平進行一個初步研判，通過人口、土地和資金三個維度共40個同時涵蓋規模和質量的細分指標對全國所有城市進行熵值法評分。最終全國城市被劃分成強一線到七線幾個梯隊，我們會通過不同維度進行分析城市能級：三線及以上的城市對房地產市場有著良好的支撐工業化進程：三線及以上城市處于工業化中期階段以上，工業化加速著城市化的發展人口：三線及以上城市基實現人2、口凈流入，經濟規模達到3000億元，三產占比接近并超越二產占比，城市建成區面積規模更大，土地城鎮化率進入城市化中期后期階段因此，我們對土地、客群和產品的研究主要針對的是全國三線及以上的共104個城市進行分析，如下圖所示：禾略研究城市土地、產品和客戶方法論這里我們照顧一下新讀者，再介紹一下熵值法的內容，說白了就是不靠權威來設定權重，而是通過數據自身的離散程度來進行客觀賦予權重的方法。研究完城市后，我們可以從土地、客戶和產品三大評價體系形成禾略最終的產品線評價體系土地評價體系：運用現狀規模和未來潛力進行綜合研判客戶評價體系：使用客戶規模、客戶質量以及市場表現進行綜合研判產品評價3、體系：應用產品容積率、單價和面積進行綜合研判 2020/6/24禾略研究城市土地、產品和客戶方法論土地在我們的日常工作中，與甲方分歧最大的地方就是土地價值的評價，不同的人對于某一區域的土地價值總會有不同的看法。目前很多人陷入的誤區就是單從房地產的角度來衡量一個土地的價值，房價高得地方，土地價值就一定好，這是一種比較片面的研判方式，因為房價只是市場表現的結果，而不是土地價值高的原因。那么禾略如何來看待土地價值呢？同樣以數據說話，用最客觀的事實來進行研判，我們綜合考慮了兩方面價值現狀價值：包含人口、配套和市場等指標未來價值：通過未來三年的城市發展擴張率進行研判 2020/6/24禾略研究城市土地、產品和客戶方法論人口：包含常住人口和智聯招聘人口兩類數據配套：包括交通、教育、商業、景觀、工作以及醫療等6個方面市場：包括單價、總價以及面積三類通過這種方法，我們可以從現狀

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