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2020年平安證券房地產企業全景圖系列專題土儲篇研究報告.pdf

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上傳人：故事編號：160528 2021-07-21 35頁 1,014.29KB

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1、20202020年年0202月月2020日日證券研究報告證券研究報告房地產企業全景圖系房地產企業全景圖系列專列專題題土儲篇土儲篇 2 核心摘要核心摘要整體土儲去化雙降，各梯隊態度分化：整體土儲去化雙降，各梯隊態度分化：拿地放緩及銷售增長背景下，2019年末TOP50房企總土儲建面21.25億平、去化周期3.11年，分別較2018年降7.1%和0.78年?！叭€”導向下“以銷定產、以收定投、以融定投”仍將是房企主流策略，整體去化周期有望維持在三年左右。從各梯隊情況來看，TOP1-10土儲市占率55.1%，較2018年微降0.5個百分點，反映龍頭房企規模關注度有所降低；TOP11-202、 TOP31-50 2019年末土儲市占率同比分別提升0.9個和0.4個百分點，疊加拿地銷售面積比相對更高，規模訴求仍存。TOP50房企中中國金茂、華發股份過去三年拿地相對積極，當前土儲能覆蓋超過5年銷售；而中國奧園、新力控股則相對保守，土儲相對銷售略顯不足。下沉三四線到回歸一二線，中西部布局力度加大：下沉三四線到回歸一二線，中西部布局力度加大：棚改貨幣化退潮疊加一二線市場回暖、限價放開，房企布局從下沉三四線到逐步回歸一二線，2019年TOP50房企二線城市拿地占比同比升5.7個百分點至50.7%，2017-2019年50強一、二、三四線累計新增土儲占比分別為4.6%、49.1%、43、6.4%。2017-2019年房企逐步加大中西部區域布局，區域累計新增土儲占比達42.1%，長三角、環渤海土儲占比分別為26.8%、14.8%。從各房企來看， TOP50房企中首開、首創土儲主要布局一二線且多在三大城市圈，藍光、恒大兩者占比均較低，大部分房企城市及區域布局相對均衡。地價房價比小幅反彈，整體仍處低位：地價房價比小幅反彈，整體仍處低位：2016年以來TOP50房企地價房價比整體下行，2019年小幅反彈至35.8%，但相比2015、2016年（49%、50.9%）仍處較低水平。2019年各梯隊房企地價房價比均保持35%左右，相對平穩且較低的地價房價比反映TOP50房企依舊較強獲地能力，未來毛利率雖有可能下行，但短期仍有望保持穩定。從2017-2019年50強累計拿地情況來看，整體土儲成本4749元/平米，其中TOP31-50、TOP11-20分別為6021元/平米、5

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